Stima della casa
Quanto vale la mia casa? Parti dal civico
Scrivi via, civico e Comune. Quadrivo localizza il palazzo, ti chiede metri, piano, ascensore, stato e pertinenze, e ti restituisce un minimo, un valore centrale e un massimo con i motivi scritti accanto.
Quella cifra non è ancora il prezzo dell'annuncio. Ti dice se il numero che avevi in mente sta dentro l'intervallo, sopra o sotto, e per quali motivi.
Quanto vale la tua casa?
Comune, via e civico. Il resto te lo chiediamo dopo, una domanda alla volta.
Stima orientativa: non sostituisce una perizia firmata da un tecnico.
La cifra di partenza
La cifra che hai in testa da dove viene
Quasi tutti hanno già un numero prima di cercare. Di solito nasce così: i metri della casa ricordati a memoria, moltiplicati per un prezzo al metro sentito dal vicino o letto in un annuncio.
Il conto torna in fretta, ma ha due difetti. I metri ricordati comprendono spesso balcone, cantina e giardino come se fossero soggiorno. E il prezzo al metro di un annuncio è una richiesta, non il prezzo a cui quella casa è stata venduta.
Per questo la prima cosa da rifare non è il prezzo. Sono i metri.
I metri pesati
Rifai il conto dei metri, uno spazio alla volta
Esiste una regola pubblica per pesare gli spazi che non sono abitazione: l'allegato C del DPR 138 del 1998, quello che usa il catasto. Balconi e terrazzi collegati alla casa contano il 30% fino a 25 metri quadri e il 10% per la parte oltre. Se non comunicano con le stanze, il 15% e il 5%.
Cantine e soffitte contano la metà se ci si arriva da dentro casa, un quarto se stanno altrove nel palazzo. Il giardino conta il 10% fino a raggiungere la superficie della casa, poi il 2%.
- 30% · 10%
Balconi e terrazzi collegati alle stanze
Il 30% fino a 25 metri quadri, il 10% per la parte oltre.
- 15% · 5%
Balconi e terrazzi che non comunicano
Il 15% fino a 25 metri quadri, il 5% per la parte oltre.
- 50% · 25%
Cantine e soffitte
La metà se ci si arriva da dentro casa, un quarto se stanno altrove nel palazzo.
- 10% · 2%
Giardino e aree scoperte
Il 10% fino alla superficie della casa, il 2% per la parte oltre.
Un esempio di solo conto: 80 metri di appartamento, un balcone di 10 metri e una cantina di 8 metri al piano interrato. Fanno 80 più 3 più 2, cioè 85 metri, non 98. Tredici metri di troppo, moltiplicati per un prezzo al metro, gonfiano la cifra prima ancora di parlare di piano e stato.
Questi pesi esistono per misurare tutte le case nello stesso modo. Non dicono quanto il mercato della tua zona paga un metro di terrazzo: quello lo decide chi compra, e cambia da quartiere a quartiere.
La casa, oltre la zona
Quello che la tua casa ha e la zona non sa
La zona dà una base. Poi ogni casa si sposta da lì per motivi suoi, quelli che un compratore nota girando per le stanze.
Il piano conta insieme all'ascensore: un terzo piano con ascensore e un terzo piano senza parlano a persone diverse. Lo stato interno conta per come lo trova chi entra: impianti vecchi e serramenti da cambiare diventano subito una lista di lavori nella testa di chi compra.
La classe energetica non si può nascondere, perché per legge compare in ogni annuncio di vendita. Box, posto auto, cantina e terrazzo vanno dichiarati a parte, con le loro misure, mai sommati ai metri della casa.
Anche la posizione è più precisa di un quartiere. Due civici della stessa via possono stare in edifici molto diversi, per questo Quadrivo parte dal civico e dall'edificio, non dal nome della zona.
Il risultato
Minimo, centrale e massimo: come leggerli
Il valore centrale è la cifra più probabile con i dati che hai inserito. Il minimo e il massimo dicono quanto spazio c'è intorno, e i fattori dicono cosa ha spinto la stima su o giù.
Confronta il risultato con la cifra che avevi in testa. Se la tua sta dentro l'intervallo, hai una base per ragionare. Se sta sopra il massimo, guarda i fattori: spesso il motivo è un metro contato due volte o un piano senza ascensore che pesava più di quanto pensavi.
Se cambi un dato, la stima cambia. Correggere i metri o lo stato non è barare: è descrivere meglio la casa che hai davvero.
Il confine
Quando una stima online non basta
Una stima online va bene per decidere da quale cifra partire con un annuncio, per capire se un'offerta ha senso o per preparare una trattativa.
Non basta quando la cifra entra in un mutuo, in una divisione tra fratelli, in una successione o in una causa. In quei casi ci vogliono documenti, un sopralluogo e la firma di un tecnico abilitato, perché nessun modulo vede una difformità, l'umidità in una stanza o un problema del condominio.
Il compenso per una perizia non ha un prezzo di legge: dal 2012 le tariffe dei professionisti sono abolite e si concorda con il tecnico. Chiedi un preventivo scritto, e intanto usa la stima per sapere di che cifra stai parlando.
Come si calcola il valore reale di una casa?
Si parte dal valore della zona, si misura la superficie pesando balconi, cantina e giardino con i coefficienti dell'allegato C del DPR 138/1998, e si corregge per piano, ascensore, stato, classe energetica e pertinenze. Il risultato onesto è un intervallo, non una cifra sola.
Come posso calcolare il prezzo della mia casa da solo?
Rifai prima il conto dei metri separando abitazione e spazi accessori, poi inserisci via e civico nel modulo di questa pagina e descrivi la casa. Confronta minimo, centrale e massimo con la cifra che avevi in testa e leggi i fattori che spiegano la differenza.
Dove trovo una valutazione gratuita online della mia casa?
Il modulo in cima a questa pagina è gratuito: parte da via e civico, localizza il palazzo e ti chiede solo i dati che spostano il valore. Non è una perizia e non sostituisce un sopralluogo.
Quanto costa far stimare una casa da un tecnico?
Non esiste una tariffa di legge: dal 2012 il compenso di geometri, architetti e ingegneri si concorda con il cliente. Chiedi un preventivo scritto che indichi sopralluogo, documenti controllati e tempi di consegna.
Quanto può valere un appartamento di 100 metri quadri?
Dipende da dove si trova e da com'è fatto: lo stesso appartamento cambia molto da una città all'altra e anche tra due vie vicine. Per un ordine di grandezza guarda i prezzi della tua zona, poi inserisci il civico per una stima della tua casa.
Fonti specifiche
Scopri quanto vale la tua casa
Inserisci via e civico: dopo i metri, il piano e lo stato hai minimo, centrale e massimo con i motivi.