Borsino immobiliare: quotazioni OMI e valore casa
Si cerca borsino immobiliare, si apre una mappa, si clicca sulla propria via e compare una forchetta: da 2.400 a 3.200 euro al metro quadro. Sembra la risposta. È invece l'inizio di un ragionamento, perché quella forchetta descrive una zona intera e una casa media, e non dice dove si trovi la tua. Esistono diversi listini di quotazioni, ma il riferimento pubblico è uno: quello dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate. Conviene imparare a leggerlo bene.
Cos'è una quotazione OMI
Ogni semestre l'Osservatorio del Mercato Immobiliare pubblica, per ogni comune italiano diviso in zone, un intervallo di valori al metro quadro per tipologia di immobile. Le quotazioni si consultano gratuitamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate, anche su una mappa interattiva. Sono costruite a partire da diverse fonti, tra cui i dati delle compravendite e le rilevazioni sul mercato, ed elaborate dagli uffici dell'Agenzia.
Il loro pregio è l'omogeneità: stessi criteri in tutta Italia, stessa suddivisione del territorio, aggiornamento regolare. Il loro limite è la stessa cosa vista dall'altro lato: descrivono l'immobile ordinario di una zona, non una casa in particolare.
La scheda, campo per campo
Cliccando su una zona si apre una scheda. I campi da leggere sono questi.
- Fascia e zona: la fascia indica la posizione nel comune, come centrale, semicentrale, periferica, suburbana o extraurbana. La zona è un'area più piccola con caratteristiche di mercato considerate omogenee, e ha un codice come B1 o D5.
- Semestre: le quotazioni si riferiscono a un semestre preciso e vengono pubblicate qualche mese dopo. In un mercato che si muove in fretta, sono già un po' indietro quando le leggi.
- Tipologia: abitazioni civili, abitazioni economiche, ville e villini, box, posti auto. La tua casa va confrontata con la tipologia giusta.
- Stato conservativo: di solito normale, a volte anche ottimo o scadente. Il valore di riferimento è quello dello stato prevalente nella zona.
- Valore minimo e massimo: l'intervallo in euro al metro quadro, sia per la compravendita sia per la locazione mensile.
- Superficie: una lettera accanto ai valori, L per lorda o N per netta, dice su quale superficie sono calcolati. Per le abitazioni si usa di solito la lorda.
Lorda o netta: il dettaglio che sposta migliaia di euro
Se la quotazione è per metro quadro di superficie lorda, va moltiplicata per una superficie che comprende i muri e le pertinenze in percentuale, come quella riportata in visura catastale. Moltiplicarla per i metri calpestabili, che sono sempre meno, sottostima la casa. Moltiplicare una quotazione netta per una superficie lorda la sovrastima. Su un appartamento di 90 metri lordi e 78 netti, a 3.000 euro al metro, l'errore vale 36.000 euro.
Dopo le quotazioni
La media non vede l'appartamento
Il borsino ti orienta, ma non vede piano, luce, lavori, spese, foto e palazzo. Inserisci la casa e guarda dove può stare dentro quella fascia.
Dove sta la tua casa tra minimo e massimo
L'errore più comune è prendere il valore massimo perché la propria casa sembra migliore della media. Conviene invece partire dal centro dell'intervallo e spostarsi con delle ragioni precise. Verso l'alto: piano alto con ascensore, esposizione e luce, stato migliore del normale, impianti recenti, un affaccio, una via più ricercata della media della zona. Verso il basso: piano terra o alto senza ascensore, lavori da fare, rumore, un edificio in condizioni peggiori degli altri.
Se la casa è ristrutturata di recente, lo stato normale della scheda non la descrive, e la quotazione per lo stato ottimo, dove c'è, diventa il riferimento. Se è da ristrutturare completamente, il ragionamento corretto parte dal valore dopo i lavori e ne sottrae il costo.
Alcuni casi restano fuori da qualunque forchetta: attici con grandi terrazzi, case uniche per la loro zona, immobili di pregio in edifici storici. Per loro la quotazione OMI è un riferimento lontano.
Un esempio. La zona quota da 2.400 a 3.200 euro al metro lordo per abitazioni civili in stato normale, con un centro a 2.800. La casa è al quarto piano con ascensore, luminosa, in un edificio curato: sono ragioni per salire. Il bagno e gli impianti hanno però trent'anni: una ragione per scendere. Un punto ragionevole di partenza può essere intorno ai 2.900 euro, che per 92 metri di superficie in visura danno circa 267.000 euro. Non è la stima finale, ma un numero costruito con motivi dichiarati, che si può discutere voce per voce.
Gli altri listini
Accanto all'Osservatorio esistono listini privati e indici pubblicati dai portali di annunci. Molti si basano sui prezzi richiesti negli annunci, non sui prezzi di vendita, e tendono quindi a essere più alti delle quotazioni ufficiali. Alcune Camere di Commercio e associazioni di categoria pubblicano rilevazioni locali, costruite con metodi propri.
Nessuno di questi è sbagliato in sé, ma i numeri non si possono mescolare. Una quotazione costruita sugli annunci e una costruita sulle compravendite misurano due cose diverse. Se due fonti danno valori distanti, di solito la ragione è questa, non un errore di una delle due.
Come usarla, in pratica
La quotazione OMI è ottima per tre cose: capire l'ordine di grandezza del valore in una zona, confrontare zone diverse della stessa città, accorgersi quando un prezzo richiesto è fuori scala. Diventa invece fragile quando la si usa come stima della singola casa, moltiplicando metri per massimo. Il valore della casa nasce da quella base corretta per tutto ciò che la distingue dall'immobile medio della zona.
Domande frequenti
Dove si consultano le quotazioni OMI?
Sul sito dell'Agenzia delle Entrate, nella sezione dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, anche tramite una mappa interattiva. La consultazione è gratuita e le quotazioni sono aggiornate ogni semestre per tutti i comuni italiani, divisi in zone.
Le quotazioni OMI sono su superficie lorda o netta?
Dipende dalla scheda: accanto ai valori c'è la lettera L per lorda o N per netta. Per le abitazioni di solito sono espresse sulla superficie lorda, da moltiplicare per una superficie che comprende muri e pertinenze in percentuale, non per i metri calpestabili.
Devo usare il valore minimo o massimo della quotazione?
Conviene partire dal centro dell'intervallo e spostarsi per ragioni precise: piano e ascensore, esposizione, stato della casa, condizioni dell'edificio, via. Prendere il massimo solo perché la casa sembra migliore della media porta quasi sempre a sovrastimarla.
Perché i listini dei portali danno valori più alti dell'OMI?
Perché spesso sono costruiti sui prezzi richiesti negli annunci, che sono più alti dei prezzi di vendita. Le quotazioni dell'Osservatorio partono anche dai dati delle compravendite. Le due fonti misurano cose diverse e non vanno mescolate nello stesso calcolo.
Fonti specifiche
Prima del prezzo, scegli il punto giusto della fascia
Tra minimo e massimo cambia molto. Porta nel modulo stato, lavori e alternative, poi decidi se stare basso, medio o alto.