Casa da ristrutturare: quanto offrire
Il prezzo di una casa da ristrutturare sembra sempre basso, perché lo confrontiamo con le case finite della stessa via. È un confronto sbagliato. Quella casa non vale quanto le altre meno qualcosa: vale quanto varrà quando sarà come le altre, meno tutto ciò che serve per portarla lì. Lavori, imprevisti, mesi in cui paghi un affitto e un mutuo insieme, la fatica di un cantiere. Il conto giusto si fa al contrario, partendo dalla fine.
Il conto a ritroso
Il metodo è quello che usano gli investitori che comprano, ristrutturano e rivendono. Parti dal valore che la casa avrà quando i lavori saranno finiti: quanto costano nella stessa zona case simili già rifatte. Poi togli il costo dei lavori, una riserva per gli imprevisti, i costi del periodo di cantiere e un margine per il rischio che ti prendi. Quello che resta è la cifra massima che ha senso pagare.
La differenza con l'investitore è che tu probabilmente ci vivrai. Puoi quindi accettare un margine più basso del suo. Ma se il conto ti porta sopra il valore della casa finita, stai pagando per fare un lavoro che qualcun altro, comprando una casa già pronta, non dovrà fare.
Il conto su un esempio
Un appartamento di 90 metri quadri, anni Settanta, impianti originali, bagno e cucina da rifare, in vendita a 180.000 euro. Nella stessa zona, appartamenti simili ristrutturati da poco si vendono intorno ai 3.000 euro al metro quadro. Il valore a lavori finiti è quindi di circa 270.000 euro.
- Valore della casa a lavori finiti: 270.000 euro.
- Lavori, secondo il preventivo di un'impresa che ha visto la casa: 85.000 euro.
- Riserva per imprevisti, circa il 12 per cento dei lavori: 10.000 euro.
- Sei mesi di affitto della casa in cui abiti durante il cantiere: 5.400 euro.
- Tecnico per progetto, pratiche e direzione lavori, se non compreso nel preventivo: qualche migliaio di euro.
Cosa dice il risultato
Togliendo dal valore finale lavori, imprevisti, affitto e tecnico, restano circa 165.000 euro. È il prezzo a cui la casa ti costerebbe come una casa già ristrutturata. Sopra quella cifra, ti conviene cercare una casa già rifatta. Sotto, guadagni qualcosa in cambio della fatica e del rischio.
Il venditore ne chiede 180.000. Vista così, la richiesta è alta di almeno 15.000 euro, e la prima offerta sensata sta sotto i 160.000, per lasciare un margine al rischio. Con i numeri scritti accanto all'offerta, il venditore può non essere d'accordo, ma capisce che la cifra non è un tentativo.
Il conto è molto sensibile al preventivo. Se dopo il sopralluogo i lavori salgono da 85.000 a 100.000 euro, con la riserva che cresce di conseguenza, il prezzo a cui la casa ti costa come una già rifatta scende intorno ai 148.000 euro. Per questo il preventivo va chiesto prima della proposta, non dopo il rogito: ogni mille euro di lavori in più è un migliaio di euro in meno sul prezzo che puoi pagare.
Casa da rifare
La proposta nasce dal prezzo, ma soprattutto dai lavori
Se bagno, cucina o impianti sono da rifare, il conto vero non è solo quello dell'annuncio. Va letto insieme a quello che spenderai dopo.
Prima di offrire: un sopralluogo tecnico
Il numero più incerto del conto è il preventivo, ed è quello su cui si sbaglia di più. Prima della proposta conviene tornare in casa con un'impresa o con un tecnico. Con un'ora di sopralluogo si capisce se gli impianti vanno rifatti del tutto, se ci sono tracce di umidità nei muri, in che stato sono il tetto e la facciata se sei all'ultimo piano, se i solai sono in buone condizioni.
Chiedi anche di vedere i documenti urbanistici. Se nella casa ci sono modifiche fatte senza permesso, un bagno spostato o una parete abbattuta, prima o durante i lavori andranno regolarizzate, con costi e tempi che vanno aggiunti al conto. In certi casi le difformità non si possono sanare e vanno demolite. Il Notariato ricorda che la regolarità urbanistica e catastale è tra i controlli da fare prima dell'acquisto.
Le detrazioni fiscali, contate nel modo giusto
Una parte dei lavori può dare diritto a detrazioni fiscali per ristrutturazione e risparmio energetico. Le aliquote e i limiti cambiano spesso con le leggi di bilancio, e dipendono anche dal fatto che la casa sia o no la tua abitazione principale. Le regole in vigore si trovano sul sito dell'Agenzia delle Entrate e su quello dell'ENEA per gli interventi energetici.
Nel conto, però, le detrazioni vanno messe con cautela. Si recuperano di solito in dieci anni, come minori imposte, e solo se hai abbastanza imposte da cui detrarle. Non riducono la cifra che devi avere il giorno del cantiere. Conviene considerarle un vantaggio che si aggiunge nel tempo, non un risparmio che permette di offrire di più oggi.
Cosa scrivere nella proposta
Per una casa da ristrutturare la proposta ha bisogno di qualche attenzione in più. Se il sopralluogo non è ancora stato fatto, si può chiedere di farlo entro pochi giorni dall'accettazione, con la possibilità di ritirarsi se emergono problemi gravi. Se compri con un mutuo, conviene sapere che la banca finanzia in base al valore attuale della casa, non a quello dopo i lavori.
Alcune banche offrono mutui che finanziano anche la ristrutturazione, con erogazioni legate all'avanzamento del cantiere. Vale la pena chiederlo prima di fare l'offerta, perché cambia la cifra che puoi mettere sul prezzo e quella che resta per i lavori.
Domande frequenti
Come si calcola quanto offrire per una casa da ristrutturare?
Si parte dal valore che la casa avrà a lavori finiti, confrontandola con case simili già ristrutturate nella stessa zona. Si tolgono il costo dei lavori, una riserva per gli imprevisti, i costi del periodo di cantiere e un margine per il rischio. Il risultato è la cifra massima da pagare.
Quanto mettere da parte per gli imprevisti di una ristrutturazione?
Una riserva tra il 10 e il 15 per cento del costo dei lavori è una scelta prudente per un appartamento. Per case molto vecchie, o quando non si conoscono le condizioni di impianti e strutture, conviene aumentarla, o fare prima un sopralluogo tecnico più approfondito.
Le detrazioni fiscali permettono di offrire di più?
Conviene non contarci per l'offerta. Le detrazioni si recuperano di solito in dieci anni come minori imposte, e solo se hai imposte sufficienti da cui detrarle. Riducono il costo nel tempo, ma i soldi per il cantiere devi averli subito.
Il mutuo copre anche i lavori di ristrutturazione?
Il mutuo per l'acquisto si basa sul valore attuale della casa. Alcune banche offrono prodotti che finanziano anche la ristrutturazione, con erogazioni a stato di avanzamento dei lavori. Conviene chiederlo prima dell'offerta, perché cambia il budget disponibile per prezzo e cantiere.
Fonti specifiche
Non togliere una cifra a caso
Ogni lavoro pesa in modo diverso. Prima di scrivere la proposta, guarda se il prezzo richiesto lascia davvero spazio al budget che ti servirà dopo il rogito.