Dati catastali / Acquisto e IMU
Valore catastale: calcolo dalla rendita per l'acquisto e per l'IMU
La rendita della visura diventa valore catastale con due formule: una per le imposte d'acquisto con il prezzo-valore, una per l'IMU. Nessuna delle due dice quanto vale la casa sul mercato.
Calcolatore IMU
Calcola base imponibile e IMU dalla rendita
La base imponibile IMU è la rendita della visura, rivalutata del 5%, per il moltiplicatore della categoria catastale. L'aliquota la decide il tuo Comune: il campo parte dall'aliquota di base di legge, sostituiscila con quella della delibera.
Una rendita per unità: abitazione e box hanno due rendite e due calcoli.
Moltiplicatore 160. La categoria è scritta in visura.
Di base 0,86% (fino a 1,06% per delibera); 0,5% per l'abitazione principale A/1, A/8, A/9.
100 se l'immobile è tutto tuo, 50 se lo possiedi a metà.
Base imponibile
—
Rendita × 1,05 × 160
Detrazione
—
200 € solo per l'abitazione principale A/1, A/8, A/9
IMU per un anno intero
—
Da versare in due rate, acconto a giugno e saldo a dicembre.
Il calcolo vale per dodici mesi di possesso con la stessa quota. Comodato a genitori o figli, affitto a canone concordato e immobili inagibili hanno riduzioni di legge che qui non sono applicate, e il Comune può prevederne altre. Come pertinenze dell'abitazione principale conta al massimo un'unità per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7.
01 / Scopo
Una rendita, due valori catastali: prima scegli lo scopo
Il valore catastale non è uno solo. La rendita della visura si rivaluta sempre del 5%, poi si moltiplica per un coefficiente che dipende da che cosa stai calcolando: le imposte di un acquisto con il prezzo-valore usano 110 o 120, l'IMU usa il moltiplicatore della categoria catastale, 160 per le abitazioni.
Con una rendita di 900 euro fanno 113.400 euro per un acquisto senza benefici prima casa e 151.200 euro di base imponibile IMU. Nessuna delle due cifre è il prezzo della casa.
| Stai cercando... | Si calcola dalla rendita? | Dove |
|---|---|---|
| Le imposte di un acquisto con prezzo-valore | Sì: rendita × 1,05 × 110 o 120 | Calcolatore dell'acquisto, dopo i quattro controlli |
| L'IMU di una seconda casa, un box, un negozio | Sì: rendita × 1,05 × moltiplicatore della categoria | Calcolatore IMU, con l'aliquota del Comune |
| Successione o donazione | No | Disciplina riferita al singolo adempimento |
| Il prezzo di vendita o l'offerta | No | Valutazione della casa e mercato pertinente |
| Un acquisto soggetto a IVA | No | Prezzo di cessione e trattamento dell'atto |
02 / Acquisto
Per l'acquisto, il calcolo vale solo dentro il prezzo-valore
La formula parte dalla rendita della visura, ma non basta possedere quel documento. Il prezzo-valore è un regime per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in acquisti con requisiti precisi.
Prima di calcolare, controlla che tutti i punti seguenti appartengano al rogito che stai preparando.
- Immobile
Acquisto di un'abitazione. Per una pertinenza servono propria rendita, accessorietà certa e vincolo pertinenziale nell'atto.
- Trattamento
Registro proporzionale, non IVA.
- Acquirente
Persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciale, artistica o professionale.
- Atto
Richiesta espressa dell'acquirente al notaio e corrispettivo pattuito dichiarato dalle parti.
I coefficienti 110 e 120 valgono solo qui. Per l'IMU usa il calcolatore in apertura; successione e donazione seguono regole proprie.
Calcolatore prezzo-valore
Calcola il valore catastale nello scenario prezzo-valore
Inserisci la rendita della visura soltanto se l'acquisto rientra nel perimetro mostrato qui sotto. Il risultato non è un prezzo di mercato e non calcola l'imposta da versare.
Prima di calcolare, controlla tutti e quattro i punti
- Acquisto di abitazione o pertinenza con i requisiti previsti.
- Cessione soggetta a imposta di registro proporzionale, non a IVA.
- Acquirente persona fisica fuori da attività commerciale, artistica o professionale.
- Richiesta del prezzo-valore nell'atto e corrispettivo pattuito dichiarato dalle parti.
Usa il formato italiano: 900 oppure 1.250,50. Non inserire il prezzo pattuito.
Rendita rivalutata
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Rendita × 1,05
Coefficiente
—
Scegli lo scenario dopo aver verificato l'atto.
Valore catastale ai fini del prezzo-valore
—
Rendita rivalutata × coefficiente
Ricevuta del calcolo
Diventa base imponibile del regime solo se le condizioni ricorrono e l'acquirente lo richiede nell'atto.
Inserisci una rendita positiva per generare la ricevuta.
Se stai decidendo quanto chiedere o offrire, il dato fiscale non basta. Occorre una valutazione distinta della casa e del mercato pertinente.
03 / Esempio
Una rendita di 900 euro, letta fino alla riga finale
Se ricorrono le condizioni del prezzo-valore e l'acquirente lo richiede nell'atto, una rendita di 900 euro viene prima rivalutata del 5 per cento: 900 × 1,05 = 945 euro.
Con benefici prima casa, 945 × 110 = 103.950 euro. Senza benefici prima casa, 945 × 120 = 113.400 euro. Le cifre descrivono scenari fiscali distinti; non sono due prezzi di mercato della stessa abitazione.
04 / Esempio IMU
La stessa rendita, come seconda casa e come abitazione principale
Un appartamento A/3 con rendita di 900 euro: 900 × 1,05 × 160 = 151.200 euro di base imponibile. Se è una seconda casa e il Comune applica l'1,06%, l'IMU di un anno intero è 1.602,72 euro, da versare in due rate entro il 16 giugno e il 16 dicembre.
Se nello stesso appartamento hai residenza e dimora, è la tua abitazione principale e l'IMU non si paga. Cambierebbe solo in categoria A/1, A/8 o A/9: aliquota di base 0,5% e 200 euro di detrazione.
05 / Documento
Dove prendere la rendita senza mescolare le unità
La visura catastale riporta dati identificativi e di classamento, tra cui categoria, classe, consistenza e rendita. Prima di copiare la cifra, controlla Comune, foglio, particella e subalterno.
Una pertinenza può avere una propria rendita. Non sommarla informalmente all'abitazione: l'atto deve riflettere le unità effettivamente acquistate e il vincolo pertinenziale, quando rilevante.
06 / Decoder
Cinque numeri che non vanno messi nella stessa colonna
Rendita, valore catastale, base IMU, corrispettivo pattuito e valore di mercato possono stare nello stesso fascicolo, ma rispondono a domande diverse. Separarli impedisce di usare un calcolo fiscale come soglia per l'annuncio.
| Numero | Origine | Risponde a | Non determina |
|---|---|---|---|
| Rendita catastale | Visura | Quale rendita è attribuita all'unità | Il prezzo di vendita |
| Valore catastale ai fini del prezzo-valore | Rendita rivalutata e coefficiente | Quale valore catastale risulta nello scenario scelto | Imposta dovuta o applicabilità automatica del regime |
| Base imponibile IMU | Rendita rivalutata e moltiplicatore della categoria | Su quale valore il Comune applica l'aliquota | Il prezzo-valore o il valore di mercato |
| Corrispettivo pattuito | Accordo delle parti e atto | Quale prezzo è stato concordato | Il valore catastale o il valore di mercato |
| Valore di mercato | Stima riferita a data, immobile e mercato | Quale corrispettivo è più probabile in libera contrattazione | Una cifra certa o garantita |
I coefficienti 110, 120 e 160 determinano un valore catastale nel perimetro della loro legge. Non convertono quel valore in un prezzo di mercato.
Domande frequenti
Il prezzo-valore si applica anche se il venditore è un'impresa?
Può applicarsi alle vendite da impresa in regime di esenzione IVA, se ricorrono gli altri requisiti. Non si applica quando la cessione è soggetta a IVA.
La rendita della pertinenza va sommata a quella dell'abitazione?
Solo dopo aver verificato che la pertinenza ha una propria rendita, è accessoria in modo certo a un'abitazione e il vincolo pertinenziale risulta nell'atto. Il calcolo deve riflettere le unità acquistate.
Posso usare il valore catastale per capire l'imposta esatta da pagare?
No. Il calcolatore mostra il valore catastale ai fini del prezzo-valore. L'imposta dipende anche da aliquote, agevolazioni, minimi e condizioni dell'atto.
Il coefficiente 110 vale per ogni abitazione principale?
No. È collegato ai benefici prima casa e al prezzo-valore applicabile. La residenza o l'intenzione di abitarvi non sostituiscono la verifica dei requisiti.
Serve il prezzo-valore per stimare il prezzo richiesto?
No. Il prezzo richiesto deriva da una decisione commerciale; il valore catastale è un numero fiscale. Vanno tenuti separati anche quando compaiono nello stesso fascicolo.
Se devo calcolare l'IMU, posso partire dalla ricevuta del prezzo-valore?
No. La rendita rivalutata è la stessa, ma l'IMU usa i moltiplicatori della propria legge: 160 per le abitazioni, invece di 110 o 120. Usa il calcolatore IMU della pagina.
L'abitazione principale paga l'IMU?
No, salvo che sia accatastata in A/1, A/8 o A/9. L'esenzione copre anche le pertinenze, al massimo una per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7.
Dove trovo l'aliquota IMU del mio Comune?
Nella delibera delle aliquote del Comune, pubblicata sul sito del Dipartimento delle Finanze. Senza delibera vale l'aliquota di base di legge: 0,86%, oppure 0,5% per l'abitazione principale A/1, A/8 e A/9.
Fonti e limiti del calcolo
Le condizioni, le formule e la distinzione dal valore di mercato provengono da fonti diverse. Aprile con la ricevuta evita che un numero resti senza contesto.
- Agenzia delle Entrate — L'acquisto della casa: prezzo-valore
- Agenzia delle Entrate — guida alla nuova visura catastale
- OMI — glossario delle definizioni tecnico-immobiliari
- Gazzetta Ufficiale — Legge 160/2019, art. 1, commi 738-783 (IMU)
- Dipartimento delle Finanze — IMU, base imponibile
- Normattiva — Legge 266/2005, art. 1
Per decidere il prezzo, passa dalla visura alla casa.
Indirizzo, superficie, stato, piano, pertinenze e riferimenti disponibili appartengono a una valutazione commerciale. Il calcolo catastale resta nel suo perimetro e non viene forzato a rispondere al posto del mercato.
Quadrivo restituisce una stima orientativa. Non pubblica annunci, non partecipa alla compravendita e non prende provvigioni.
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