Visura catastale e valore casa: cosa leggere davvero
Una visura catastale è un foglio fitto di sigle: foglio, particella, sub, A/2, classe 3, 5,5 vani, rendita 826,33 euro. Chi la apre per capire quanto vale una casa rimane deluso, perché nessuno di quei numeri è un prezzo. Eppure letta con attenzione la visura dice parecchio: quanto è grande la casa secondo lo Stato, di che tipo è, chi ne risulta proprietario, e a volte che qualcosa non torna. Qui la leggiamo dall'alto in basso, come fa un tecnico.
Chi risulta intestatario
La prima parte elenca gli intestatari con codice fiscale, diritto e quota: proprietà per 1/2, nuda proprietà, usufrutto. È il primo controllo da fare, per chi vende e per chi compra. Se nella visura compare ancora un genitore morto anni fa, la successione o la voltura non sono state fatte, e prima di vendere andranno sistemate. Se compare un usufrutto, chi compra deve sapere che la piena proprietà non è in vendita, o che serve anche la firma dell'usufruttuario.
C'è un limite da conoscere: il catasto ha una funzione fiscale e non prova la proprietà. La prova è nei registri immobiliari tenuti dalla conservatoria, ed è lì che il notaio controlla. Una visura in ordine è un buon segno, non una garanzia.
Foglio, particella, subalterno
Sono le coordinate della casa nel catasto: il foglio è la porzione di mappa del comune, la particella è l'edificio o il terreno, il subalterno è la singola unità dentro l'edificio. Servono a una cosa pratica: verificare che l'appartamento in vendita sia proprio quello descritto, e che box e cantina abbiano i loro identificativi, perché se non li hanno non sono unità separate e potrebbero non essere di chi vende.
Categoria e classe
La categoria dice il tipo di immobile. Le abitazioni stanno nel gruppo A: A/2 le abitazioni civili, A/3 quelle economiche, A/4 le popolari, A/7 i villini, A/1 le signorili, A/8 le ville. Box e posti auto sono C/6, cantine e magazzini C/2. La classe indica, dentro la categoria, un livello di qualità relativa nella zona censuaria.
Per il valore di mercato categoria e classe contano poco, e non vanno prese come un giudizio sulla casa: molte sono state assegnate decenni fa e non sono mai state aggiornate, e un A/3 ristrutturato può valere più di un A/2 trascurato. Contano invece per le tasse. Le case in A/1, A/8 e A/9 sono escluse dalle agevolazioni prima casa e pagano l'IMU anche se sono abitazione principale. Una categoria che non corrisponde alla casa reale, per esempio un deposito usato come abitazione, è un segnale da approfondire.
Dopo la visura
La rendita non chiude il prezzo
La visura ti dà dati utili, ma non racconta piano, stato interno, lavori, luce, palazzo e alternative. Porta quei dati dentro una stima più completa.
Vani e superficie catastale
La consistenza delle abitazioni è espressa in vani, un'unità catastale che non corrisponde alle stanze: cucina, bagni e corridoi valgono frazioni di vano. Per il mercato è un dato poco utile.
Molto più utile è la superficie catastale, che da alcuni anni le visure delle abitazioni riportano in metri quadri, calcolata con i criteri del DPR 138 del 1998: vani con i muri per intero, balconi e accessori in percentuale. È il dato più vicino alla superficie commerciale su cui si ragiona nel mercato, e il più rapido da confrontare con i metri dichiarati in un annuncio. Se l'annuncio dice 110 metri e la visura 92, conviene chiedere perché.
La rendita non è un prezzo
La rendita catastale è il valore su cui si calcolano le imposte. Rivalutata e moltiplicata per un coefficiente, dà il valore catastale, che serve per imposta di registro, IMU e successioni. È di solito molto più basso del valore di mercato, e le differenze tra una zona e l'altra non seguono i prezzi reali. Due case con la stessa rendita possono valere cifre molto diverse. Serve per calcolare le tasse dell'acquisto, non per stimare la casa.
Una riga letta per intero
Prendiamo una riga tipica: categoria A/2, classe 3, consistenza 5,5 vani, superficie catastale totale 92 metri quadri, 88 escluse le aree scoperte, rendita 826,33 euro. Si legge così. È un'abitazione civile di media grandezza, con un balcone o un terrazzo che spiega la differenza tra 92 e 88. I 92 metri sono il numero da confrontare con l'annuncio.
La rendita serve invece per le tasse dell'acquisto da privato. Si rivaluta del 5 per cento e si moltiplica per 110 se è prima casa: circa 95.400 euro di valore catastale, su cui l'imposta di registro al 2 per cento fa circa 1.900 euro. Se non è prima casa il moltiplicatore è 120 e l'imposta al 9 per cento: circa 9.400 euro. Sono conti utili per il budget, e non dicono nulla sul prezzo giusto.
In fondo: da dove vengono i dati
L'ultima parte indica l'atto o la variazione da cui derivano i dati attuali: un frazionamento, una fusione, una variazione per diversa distribuzione degli spazi interni, una denuncia di nuova costruzione. Per vedere tutta la storia serve la visura storica, che elenca ogni cambiamento. Una variazione recente non accompagnata da una pratica edilizia in comune, o una planimetria che non corrisponde ai lavori fatti, è il tipo di dettaglio che un tecnico deve controllare prima del preliminare.
La visura si ottiene dall'Agenzia delle Entrate: i titolari la consultano gratuitamente nell'area riservata, e chiunque può chiederla indicando gli identificativi dell'immobile.
Domande frequenti
La visura catastale indica il valore della casa?
No. La rendita catastale serve per le imposte. Anche il valore catastale che se ne ricava è di solito molto più basso del valore di mercato. La visura però contiene dati utili alla stima, come la superficie catastale in metri quadri e la categoria.
Cosa significa categoria A/2 o A/3 nella visura?
Sono categorie di abitazioni: A/2 civile, A/3 economica. Sono state assegnate spesso molti anni fa e non descrivono lo stato attuale della casa. Contano per le tasse più che per il valore. Le categorie A/1, A/8 e A/9 escludono le agevolazioni prima casa.
La visura catastale prova chi è il proprietario?
No, il catasto ha funzione fiscale e può non essere aggiornato. La proprietà si verifica nei registri immobiliari, dove controlla il notaio. Se in visura compare un intestatario diverso da chi vende, per esempio un parente defunto, va chiarito prima di andare avanti.
Dove si trova la superficie della casa nella visura?
Nella parte del classamento, accanto alla consistenza in vani. Per le abitazioni la visura riporta la superficie catastale in metri quadri calcolata con i criteri del DPR 138 del 1998, con e senza aree scoperte. È il dato da confrontare con i metri dell'annuncio.
Fonti specifiche
Prima dell'annuncio, aggiungi la casa reale
Se parti solo dalla visura, manca quasi tutto quello che pesa nella visita. Inserisci l'immobile e controlla il prezzo prima di pubblicare.
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