Calcolo prezzo metro quadro casa: formula e limiti
La formula sembra la più semplice del mondo: prezzo diviso metri quadri. La difficoltà sta tutta nel divisore. Quali metri? Quelli calpestabili, quelli con i muri, quelli con il balcone? E il balcone per intero o in parte? A seconda della risposta, la stessa casa può misurare 78 metri o 110, e il suo prezzo al metro può sembrare alto o basso. Esiste un modo condiviso di contare, e conviene conoscerlo prima di fare qualsiasi calcolo.
Le regole del DPR 138 del 1998
Il riferimento più usato in Italia per misurare le abitazioni è l'allegato C del DPR 138 del 1998, nato per il catasto e ripreso nella pratica da tecnici e valutatori. Le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, per esempio, sono espresse per metro quadro di superficie commerciale costruita con criteri simili. Le regole principali sono queste.
- I vani principali e gli accessori diretti, come bagni, corridoi e ripostigli, contano per intero, compresi i muri interni e quelli perimetrali fino a 50 centimetri di spessore. I muri in comune con altre unità contano per metà, fino a 25 centimetri.
- Balconi, terrazzi e simili comunicanti con la casa: 30 per cento fino a 25 metri quadri, 10 per cento per la parte oltre.
- Balconi e terrazzi non comunicanti: 15 per cento fino a 25 metri quadri, 5 per cento oltre.
- Giardini e aree scoperte di uso esclusivo: 10 per cento fino alla superficie dei vani principali, 2 per cento oltre.
- Cantine, soffitte e locali accessori: 50 per cento se comunicanti con la casa, 25 per cento se non comunicanti.
Un calcolo completo
Un appartamento con 78 metri calpestabili, misurati sul pavimento stanza per stanza. Aggiungendo i muri interni e perimetrali secondo le regole, la superficie lorda dei vani arriva a 90 metri. C'è un balcone di 12 metri su cui si esce dal soggiorno, e una cantina di 8 metri al piano interrato.
Con un terrazzo al posto del balcone il conto cambia per scaglioni. Un terrazzo comunicante di 40 metri vale 25 metri al 30 per cento, 7,5, più i 15 metri oltre soglia al 10 per cento, 1,5: in tutto 9 metri commerciali. Un terrazzo grande aggiunge valore, ma molto meno di quanto suggeriscano i suoi metri, ed è la voce su cui gli annunci esagerano più spesso.
- Vani principali con i muri: 90 metri quadri al 100 per cento: 90.
- Balcone comunicante: 12 metri al 30 per cento: 3,6.
- Cantina non comunicante: 8 metri al 25 per cento: 2.
- Superficie commerciale: 95,6 metri quadri.
Dividere e moltiplicare
Se la casa è in vendita a 280.000 euro, il prezzo al metro quadro è 280.000 diviso 95,6: circa 2.930 euro. Se nella zona le case simili si vendono intorno ai 3.000 euro al metro, il prezzo è in linea. Se l'annuncio avesse contato tutto per intero, 90 più 12 più 8, per 110 metri, il prezzo al metro sarebbe sembrato 2.545 euro, e la casa un affare.
Il calcolo al contrario funziona allo stesso modo: una quotazione di zona di 3.000 euro al metro per 95,6 metri dà circa 287.000 euro. È un punto di partenza, da correggere poi per piano, stato, esposizione e tutto ciò che la media di zona non conosce.
Metro quadro
Fare il conto è semplice, leggere il prezzo molto meno
Due case con lo stesso valore al metro possono deviare parecchio per piano, stato, luce, lavori e palazzo. È lì che il calcolo va corretto.
Come misurare la tua casa
Il modo più rapido è guardare la visura catastale: per le abitazioni, da alcuni anni, riporta la superficie catastale calcolata con queste regole, con e senza le aree scoperte. È un dato ufficiale e coerente, anche se riflette la planimetria depositata, che deve corrispondere alla casa reale.
Il secondo modo è misurare sulla planimetria catastale, che è in scala, di solito 1 a 200. Un centimetro sul foglio corrisponde a due metri. Si misurano i rettangoli dei vani al filo esterno dei muri, poi balconi e cantina a parte, e si applicano i coefficienti.
Il terzo è misurare in casa con un metro laser: dà i metri calpestabili esatti, a cui bisogna poi aggiungere i muri. Nelle case con muri spessi, come molti edifici storici, la differenza tra calpestabile e lordo può superare il 15 per cento.
Il box non si somma
Box e posti auto sono unità catastali a sé, con una propria rendita, e di solito non entrano nella superficie dell'appartamento. Hanno un loro prezzo di mercato, che si aggiunge a parte. Sommarne i metri alla casa, anche con un coefficiente, falsa il confronto con le quotazioni al metro.
Cosa il prezzo al metro non dice
Anche calcolato bene, il prezzo al metro quadro è una media, e una media appiattisce. Due case di 95 metri nello stesso palazzo possono valere cifre diverse per il piano, la luce, lo stato degli impianti, la distribuzione. Le case piccole hanno prezzi al metro più alti di quelle grandi nella stessa zona. Il numero al metro serve per confrontare, e per accorgersi se un prezzo è fuori scala. Il valore di una casa precisa si costruisce aggiungendo, a quella media, tutto ciò che la rende diversa dalle altre.
Domande frequenti
Come si calcola il prezzo al metro quadro di una casa?
Si divide il prezzo per la superficie commerciale, che comprende i vani con i muri per intero e balconi, terrazzi, giardini e cantine con coefficienti ridotti, secondo il DPR 138 del 1998. Usare i metri calpestabili o contare tutto per intero dà risultati non confrontabili.
Il balcone conta nei metri quadri della casa?
Conta in parte. Secondo il DPR 138 del 1998, un balcone comunicante con la casa vale il 30 per cento della sua superficie fino a 25 metri quadri e il 10 per cento oltre. Se non è comunicante, il 15 per cento e poi il 5 per cento.
Dove trovo la superficie catastale della casa?
Nella visura catastale, che per le abitazioni riporta la superficie calcolata con i criteri del DPR 138 del 1998, con e senza aree scoperte. Si ottiene dall'Agenzia delle Entrate, anche online, e deve corrispondere alla planimetria e allo stato reale della casa.
Il box va incluso nei metri quadri dell'appartamento?
Di solito no. Box e posti auto sono unità catastali separate con un proprio valore di mercato, che si somma a parte al valore dell'appartamento. Includerne i metri falsa il confronto con le quotazioni al metro quadro della zona.
Fonti specifiche
Il passaggio utile è portare quel conto dentro l'immobile preciso
Il metro quadro aiuta a orientarti, ma non basta per decidere bene. Quando lo riporti sulla casa reale, capisci molto di più.