Piano e ascensore nel valore casa
Nello stesso palazzo, due appartamenti identici per metri e finiture possono avere prezzi diversi solo perché uno sta al primo piano e l'altro al quinto. Di solito il più alto vale di più, ma solo se c'è l'ascensore. Senza, la relazione si rovescia a partire da un certo piano: ogni rampa di scale toglie compratori. Guardiamo il palazzo in sezione, dal basso verso l'alto, e poi vediamo cosa succede quando il condominio decide di installare un ascensore che non c'era.
Il piano terra e il rialzato
Il piano terra ha pochi fan tra i compratori. Le finestre sulla strada o sul cortile tolgono privacy, il rumore arriva più diretto, in molti edifici c'è più umidità e il rischio di furti è percepito come più alto. Per questo, a parità di caratteristiche, tende a valere meno dei piani superiori.
Ci sono eccezioni importanti. Un piano terra con un giardino privato può valere quanto e più dei piani alti, perché offre qualcosa che gli altri non hanno. E per una parte del pubblico, persone anziane, famiglie con passeggini, chi ha difficoltà motorie, l'assenza di scale è un pregio decisivo. Il rialzato, qualche gradino sopra la strada, sta a metà: migliora la privacy ma porta con sé alcuni gradini che, in un palazzo senza ascensore, sono comunque una barriera.
I piani intermedi
Dal primo piano in su, con l'ascensore, il valore tende a salire con l'altezza: più luce, meno rumore, vista migliore. La crescita non è enorme tra un piano e l'altro, ma si accumula. Senza ascensore la storia cambia. Il primo e il secondo piano restano accettabili per molti compratori, e il loro valore non soffre troppo. Dal terzo in su ogni rampa riduce il pubblico, e con il pubblico il prezzo.
La fatica conta, ma pesa anche altro. Un terzo piano senza ascensore esclude chi ha figli piccoli, chi ha più di una certa età o pensa di invecchiare in quella casa, chi fa la spesa grossa una volta a settimana. Meno compratori significa meno visite, trattative più lunghe e sconti più ampi.
L'ultimo piano e l'attico
L'ultimo piano con ascensore è spesso il più ricercato del palazzo: luce, silenzio, nessuno che cammina sopra la testa, a volte un terrazzo. Ma ha due difetti da verificare. D'estate può essere molto caldo se il tetto non è isolato. E se il tetto perde, le infiltrazioni arrivano lì per prime. Chi compra un ultimo piano fa bene a chiedere quando è stato rifatto il tetto e se ci sono state infiltrazioni.
L'attico, l'ultimo piano arretrato con terrazzo, è una categoria a parte. Il suo valore dipende molto dal terrazzo e dalla vista, e le stime basate sui metri quadri fanno fatica a coglierlo.
Piano e ascensore
Cambiano la platea prima ancora della trattativa
Piano, ascensore e accesso reale fanno selezione già al momento della visita. Per questo vanno letti prima di caricare o difendere il prezzo.
Quando il condominio installa l'ascensore
In molti palazzi costruiti prima degli anni Sessanta l'ascensore non c'è, e installarlo è una delle decisioni che più cambiano il valore delle case ai piani alti. Il codice civile, dopo la riforma del condominio del 2012, prevede che le opere per eliminare le barriere architettoniche, tra cui l'installazione di un ascensore, possano essere approvate dall'assemblea con una maggioranza ridotta: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non approva, la legge 13 del 1989 consente in alcuni casi al singolo condomino con disabilità, o a chi ne abbia la tutela, di installare a proprie spese strutture che rendano accessibile l'edificio, come un ascensore esterno o un servoscala, nel rispetto dei limiti previsti a tutela della stabilità, della sicurezza e del decoro.
Chi paga, e quanto
Per la manutenzione e la sostituzione di scale e ascensori, il codice civile prevede una regola particolare: metà della spesa si divide in base al valore delle singole unità, l'altra metà in base all'altezza di ciascun piano dal suolo. Chi sta più in alto paga di più, perché usa di più. Per l'installazione di un nuovo ascensore, chi non lo ha approvato può in alcuni casi non partecipare alla spesa, ma deve contribuire se in seguito vuole usarlo.
Per un proprietario ai piani alti di un palazzo senza ascensore, la quota di installazione è quasi sempre un buon investimento, perché trasforma un appartamento che molti scartano in uno che quasi tutti possono considerare. Per chi abita al piano terra, il vantaggio è minore, e le discussioni in assemblea nascono spesso da qui.
Vendere un piano alto senza ascensore
Chi deve vendere un quarto piano senza ascensore non può cambiare le scale, ma può scegliere a chi rivolgersi. Studenti e giovani lavoratori, investitori che affittano, coppie senza figli che cercano luce e silenzio a un prezzo più basso: sono il pubblico per cui le rampe pesano meno. L'annuncio può parlare a loro, mettendo in primo piano la luminosità, la vista, il silenzio, e dichiarando con chiarezza il piano e l'assenza di ascensore. Nasconderli porta solo visite di persone che si fermano al secondo pianerottolo.
Se in condominio si sta discutendo l'installazione di un ascensore, i verbali delle assemblee sono un argomento di vendita. Un progetto approvato, con preventivo e ripartizione delle spese già definiti, dice al compratore che la casa sta per cambiare categoria. Conviene però essere precisi: un'idea discussa in assemblea non è un ascensore, e promettere ciò che non è deciso crea problemi dopo.
Domande frequenti
Quanto vale di meno un appartamento senza ascensore?
Dipende dal piano. Al primo o secondo piano la differenza è contenuta. Dal terzo piano in su cresce a ogni rampa, perché si riduce il numero di compratori interessati. Anche la zona conta: dove l'ascensore è raro, i compratori sono più abituati alle scale.
Con quale maggioranza si approva l'installazione dell'ascensore in condominio?
Per le opere che eliminano le barriere architettoniche, come un ascensore, il codice civile prevede la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Conviene verificare con l'amministratore anche le regole del proprio regolamento.
Come si dividono le spese dell'ascensore tra i condomini?
Per manutenzione e sostituzione di scale e ascensori, metà della spesa si divide in base al valore delle unità e metà in base all'altezza del piano dal suolo. Chi abita ai piani alti paga una quota maggiore rispetto a chi abita ai piani bassi.
Il piano terra vale sempre meno degli altri piani?
Di solito sì, per privacy, rumore e umidità. Fa eccezione il piano terra con giardino privato, che può valere quanto o più dei piani alti, e per una parte dei compratori l'assenza di scale è un pregio importante.
Fonti specifiche
Non sono dettagli: spostano davvero chi entra e chi rinuncia
Quando il tema è accessibilità, fatica o comodità quotidiana, il prezzo non si decide sui metri soltanto. Va riportato sulla domanda reale.
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