Confrontare due case con prezzi diversi
Quando si è indecisi tra due case si finisce quasi sempre a guardare la differenza di prezzo, come se fosse il costo del vantaggio che una ha sull'altra. Trentamila euro in più per l'ascensore, per la classe energetica migliore, per un bagno nuovo. Ma il prezzo è solo la prima riga di un conto che dura anni. Ci sono le spese di ogni mese, i lavori che una delle due richiederà, e il giorno in cui la rivenderai, a un pubblico che magari sarà diverso da te. Mettiamo due case una accanto all'altra e facciamo il conto intero.
Le due case a confronto
Sono due trilocali di circa 85 metri quadri, a cinque minuti a piedi l'uno dall'altro. La prima costa 245.000 euro: terzo piano senza ascensore, classe energetica F, impianto di riscaldamento autonomo con una caldaia di quindici anni, bagno da rifare, spese condominiali di 90 euro al mese. La seconda costa 275.000 euro: secondo piano con ascensore, classe C dopo un cappotto termico fatto dal condominio, bagno recente, spese condominiali di 150 euro al mese.
A prima vista viene da chiedersi se l'ascensore, l'isolamento e il bagno valgano 30.000 euro. Messa così, però, si confronta un costo che si paga una volta con vantaggi che durano anni.
Il conto su dieci anni
Per fare un confronto onesto bisogna mettere delle ipotesi, e dichiararle. Supponiamo che per scaldare la prima casa servano 1.300 euro l'anno e per la seconda 650: con una classe F e una classe C sullo stesso metraggio, una differenza di questo ordine è plausibile, ma va verificata con le bollette reali degli attuali proprietari. Supponiamo che il bagno della prima costi 12.000 euro da rifare e che la caldaia vada sostituita entro qualche anno, per altri 3.000.
- Differenza di prezzo: la seconda casa costa 30.000 euro in più.
- Riscaldamento in dieci anni: la prima casa costa 6.500 euro in più.
- Condominio in dieci anni: la seconda casa costa 7.200 euro in più, perché l'ascensore e il cappotto hanno spese di gestione.
- Lavori da fare: la prima casa richiede 15.000 euro tra bagno e caldaia.
- Saldo sui costi: la seconda casa costa circa 15.700 euro in più su dieci anni, non 30.000.
Confronto
I metri da soli non ti fanno scegliere bene
Due case possono sembrare simili finché non guardi piano, luce, lavori, spese e condominio. È lì che il confronto smette di essere superficiale.
Il giorno in cui la rivenderai
Il conto non è finito, perché fra dieci anni una delle due case sarà più facile da vendere. Qui entrano due fattori che nel prezzo di oggi pesano poco e che domani potrebbero pesare molto di più.
Il primo è l'energia. La direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici, approvata nel 2024, chiede agli Stati di ridurre progressivamente il consumo medio di energia primaria delle abitazioni, con tappe al 2030 e al 2035. Come l'Italia la applicherà non è ancora del tutto definito, ma la direzione è chiara: le case con classi energetiche basse rischiano di essere quelle che i compratori sconteranno di più, perché vedranno lavori all'orizzonte.
Il secondo è l'accessibilità. Un terzo piano senza ascensore esclude una parte dei compratori: famiglie con bambini piccoli e passeggini, persone anziane, chiunque abbia problemi di mobilità anche temporanei. In Italia le regole sul superamento delle barriere architettoniche, a partire dal decreto ministeriale 236 del 1989, fissano requisiti di accessibilità per gli edifici nuovi, ma lasciano scoperta gran parte delle case costruite prima. La prima casa appartiene a questo gruppo.
Cosa dice il confronto
In questo esempio i 30.000 euro di differenza si riducono a circa 15.700 euro contando spese e lavori su dieci anni. In cambio la seconda casa offre una vita quotidiana più comoda e, con buona probabilità, una rivendita più facile. Se la rivenderai a un prezzo più alto di qualche decina di migliaia di euro rispetto alla prima, cosa plausibile nelle condizioni descritte, alla fine può risultare la scelta meno cara.
Non vale sempre. Se le bollette della prima casa sono più basse del previsto, se il condominio della seconda sta per deliberare lavori importanti, o se nella zona i compratori cercano soprattutto prezzi bassi, il conto può rovesciarsi. Per questo le ipotesi vanno sostituite con i numeri veri della casa che stai guardando: bollette, verbali di assemblea, preventivi.
C'è poi una voce che nessuna colonna registra. Tre piani di scale con le borse della spesa, ogni giorno, per dieci anni. Un bagno da rifare nel primo anno, con la casa piena di polvere e la doccia dal vicino. Una stanza fredda d'inverno. Sono cose che non hanno un prezzo, ma che vanno messe accanto ai numeri quando la differenza tra le due case si riduce a poche migliaia di euro l'anno.
Come fare lo stesso conto con le tue due case
Per ogni casa chiedi al venditore le bollette di riscaldamento degli ultimi due anni, il rendiconto delle spese condominiali e i verbali delle ultime assemblee. Guarda l'attestato di prestazione energetica, che indica anche i consumi stimati. Fai stimare i lavori che servono alla casa più vecchia, e chiedi se nel condominio sono in programma interventi straordinari.
Poi metti le voci su due colonne e sommale su un periodo realistico, quello in cui pensi di restare. Aggiungi una riga per la rivendita, confrontando con le quotazioni della zona quanto valgono oggi case simili a ciascuna delle due in buono stato. Il risultato sarà quasi sempre più vicino di quanto dica la differenza di prezzo.
Domande frequenti
Come scegliere tra due case con prezzi diversi?
Confronta il costo totale nel periodo in cui pensi di viverci, non solo il prezzo. Somma spese condominiali, riscaldamento, lavori che serviranno e considera quanto facilmente rivenderai ciascuna casa. Spesso la differenza reale è molto più piccola di quella scritta negli annunci.
La classe energetica influisce sul valore futuro della casa?
Tende a pesare sempre di più. Le regole europee chiedono una riduzione progressiva dei consumi delle abitazioni, e chi compra considera i costi dei lavori necessari per migliorare le case con classi basse. È ragionevole aspettarsi che queste case vengano scontate più di oggi.
Quanto conta l'ascensore quando si rivende una casa?
Molto, soprattutto dal terzo piano in su. Una casa ai piani alti senza ascensore esclude una parte dei compratori, come famiglie con bambini piccoli e persone anziane. Meno compratori interessati significa di solito tempi di vendita più lunghi e un prezzo più basso.
Quali documenti chiedere per confrontare due case?
Le bollette di riscaldamento degli ultimi anni, il rendiconto delle spese condominiali, i verbali delle ultime assemblee, l'attestato di prestazione energetica e, per la casa più vecchia, un preventivo per i lavori necessari. Con questi numeri il confronto smette di basarsi su ipotesi.
Fonti specifiche
Prima di scegliere, togli il rumore
Se una ti piace di più ma l'altra costa meno, il conto va rimesso in ordine. Solo così capisci quale delle due resta più sensata anche dopo il rogito.
Pagine collegate
Continua con un tema vicino