Prestito vitalizio ipotecario e valore casa
Avere una casa che vale 300.000 euro e una pensione che basta a malapena è una situazione comune. Il prestito vitalizio ipotecario è nato proprio per questo: chi ha più di sessant'anni ottiene denaro dalla banca dando la casa in garanzia, continua ad abitarci, e non paga rate. Il conto arriva dopo, agli eredi o al momento della vendita, ed è più alto di quanto molti immaginino. Il valore della casa conta due volte: all'inizio, per decidere quanto si ottiene, e alla fine, per capire quanto resta.
Come funziona il prestito vitalizio
Il prestito vitalizio ipotecario è regolato dalla legge 44 del 2015. Possono chiederlo le persone fisiche con più di sessant'anni, proprietarie di un immobile residenziale. La banca eroga una somma, in un'unica soluzione o a rate, garantita da un'ipoteca di primo grado sulla casa. Non si pagano rate mensili: interessi e spese si sommano ogni anno al debito.
Il debito si rimborsa tutto insieme alla morte del finanziato, oppure prima se la casa viene venduta o se si compiono alcuni atti che ne riducono il valore. Il contratto può anche prevedere il pagamento periodico degli interessi, per chi vuole contenere la crescita del debito.
Quanto si ottiene
La somma dipende dall'età e dal valore della casa stabilito dalla perizia della banca. Più si è anziani, più alta è la percentuale del valore che si può ottenere, perché il tempo in cui il debito crescerà è più breve. Le percentuali cambiano da banca a banca, e conviene confrontare più offerte, chiedendo per ciascuna il prospetto informativo con i costi complessivi.
La perizia iniziale è il primo punto in cui il valore della casa pesa. Una casa in buono stato, in una zona richiesta, con documenti in ordine, ottiene una valutazione migliore. Una casa con difformità urbanistiche o catastali può avere problemi a essere accettata in garanzia.
Come cresce il debito
Qui sta la parte da capire bene. Poiché gli interessi si sommano al debito ogni anno e producono a loro volta interessi, il debito cresce in modo composto. Un esempio con un tasso ipotetico del 6 per cento, solo per mostrare l'effetto: i tassi reali vanno chiesti alle banche.
In vent'anni il debito si moltiplica per più di tre. Se invece il contratto prevede il pagamento annuale degli interessi e chi riceve il prestito riesce a sostenerlo, nell'esempio circa 3.000 euro l'anno, il debito resta fermo a 50.000 euro. È un'opzione da chiedere esplicitamente, anche solo per i primi anni, perché rallenta molto la crescita. Il conto che segue vale nel caso in cui non si paghi nulla.
- Prestito iniziale: 50.000 euro.
- Dopo 10 anni: circa 89.500 euro.
- Dopo 15 anni: circa 120.000 euro.
- Dopo 20 anni: circa 160.000 euro.
Casa come garanzia
Se la casa entra in una scelta finanziaria, il valore va letto con più attenzione
Prima di parlare di prestito, debito o alternative, conviene capire bene quanto pesa davvero l'immobile oggi e su quali basi.
Cosa succede agli eredi
Alla morte del finanziato, gli eredi hanno dodici mesi per rimborsare il debito, anche con risorse proprie o con un mutuo, e tenere la casa. Se non lo fanno, la banca vende la casa a un prezzo legato al valore di mercato stabilito da una perizia indipendente, e si rimborsa. Se il ricavato supera il debito, la differenza spetta agli eredi.
La legge prevede anche una protezione importante: il debito non può superare il ricavato della vendita della casa, salvo alcuni casi particolari. Gli eredi non si ritrovano quindi con un debito più grande della casa. Ma nell'esempio di sopra, dopo vent'anni, su una casa da 300.000 euro, oltre metà del valore andrebbe alla banca.
Il valore della casa alla fine
Il secondo momento in cui il valore conta è la vendita finale. Se il mercato della zona sale, gli eredi ne beneficiano: il debito resta quello, la casa vale di più. Se scende, o se la casa invecchia senza manutenzione, la parte che resta agli eredi si assottiglia. Chi riceve il prestito continua a occuparsi della casa, e la manutenzione ordinaria è anche un modo di proteggere quel valore.
Tre alternative da confrontare
Il prestito vitalizio non è l'unica strada per trasformare in denaro il valore di una casa senza lasciarla subito. Prima di firmare conviene confrontarlo almeno con altre tre.
- Vendere la nuda proprietà e tenere l'usufrutto: si incassa subito una parte importante del valore, si continua ad abitare, e alla morte la casa passa al compratore. Non ci sono debiti che crescono, ma la casa esce dall'eredità.
- Trasferirsi in una casa più piccola: si vende la casa grande, se ne compra una adatta all'età, e la differenza resta disponibile. Richiede di cambiare casa, ma spesso riduce anche le spese.
- Vendere e andare in affitto: dà la liquidità massima, ma espone agli aumenti dei canoni e all'incertezza di dover lasciare la casa.
Parlarne con chi erediterà
Il prestito vitalizio è una decisione del proprietario, ma le sue conseguenze arrivano ai figli o agli altri eredi. Parlarne prima, con i numeri, evita sorprese e a volte fa emergere soluzioni diverse, come un aiuto della famiglia in cambio della casa. È utile farsi spiegare le condizioni anche da un notaio o da un consulente indipendente dalla banca.
Domande frequenti
Chi può chiedere il prestito vitalizio ipotecario?
Le persone fisiche con più di sessant'anni che possiedono un immobile residenziale. La banca eroga una somma garantita da ipoteca di primo grado sulla casa, e interessi e spese si sommano ogni anno al debito, senza rate mensili obbligatorie.
Quanto si ottiene con il prestito vitalizio ipotecario?
Una percentuale del valore della casa stabilito dalla perizia della banca, più alta per chi è più anziano. Le percentuali variano tra le banche, quindi conviene confrontare più offerte e chiedere il prospetto con tutti i costi.
Cosa succede agli eredi con il prestito vitalizio?
Hanno dodici mesi per rimborsare il debito e tenere la casa. Altrimenti la banca vende la casa a un prezzo legato al valore di mercato, si rimborsa, e l'eventuale eccedenza va agli eredi. Il debito, salvo casi particolari, non può superare il ricavato.
Il prestito vitalizio conviene rispetto a vendere la nuda proprietà?
Dipende dagli obiettivi. Il prestito lascia la casa agli eredi ma con un debito che cresce con gli interessi composti. La nuda proprietà dà subito una somma senza debiti, ma la casa esce dall'eredità. Conviene confrontare entrambe con i numeri del proprio caso.
Fonti specifiche
Il primo dato utile resta sempre la casa, non il prodotto finanziario da solo
Una consulenza dedicata servirà comunque, ma senza una lettura ordinata del valore dell'immobile parti già con una base debole.