Valore catastale e valore di mercato: cosa cambia
La stessa casa può avere due valori che non si somigliano affatto: 104.000 euro per il fisco, 300.000 per il mercato. Nessuno dei due è sbagliato. Il primo è un numero amministrativo, calcolato con una formula su una rendita decisa decenni fa, e serve per le tasse. Il secondo è quanto qualcuno pagherebbe oggi per comprarla. Sapere quale dei due entra in gioco, e quando, evita di sbagliare un budget o di aspettarsi un prezzo che non esiste.
Come si calcola il valore catastale
Si parte dalla rendita catastale, che si legge in visura. Per i fabbricati si rivaluta del 5 per cento e si moltiplica per un coefficiente che cambia secondo l'imposta. Prendiamo una rendita di 900 euro: rivalutata diventa 945.
- Registro sull'acquisto di prima casa da un privato: 945 per 110 fa 103.950 euro.
- Se l'abitazione non è prima casa il coefficiente sale a 120, portando il valore a 113.400 euro.
- Per l'IMU sulle abitazioni del gruppo A, esclusi gli uffici, si moltiplica per 160: 151.200 euro.
Come si forma il valore di mercato
Per il mercato non esiste una formula ufficiale. È il prezzo più probabile a cui la casa si venderebbe oggi, tra un venditore e un compratore informati e non costretti. Si stima confrontandola con case simili vendute di recente nella stessa zona, e correggendo per le differenze: superficie, piano, stato, esposizione, pertinenze. Cambia con il mercato, a volte in pochi mesi.
Per la stessa casa con rendita di 900 euro, il valore di mercato potrebbe essere 300.000 euro in una zona richiesta, o 150.000 in un'area meno cercata della stessa città. La rendita, in entrambi i casi, resta identica.
Perché la distanza è così grande
Le rendite catastali si basano su tariffe stabilite alla fine degli anni Ottanta, e da allora sono state aggiornate solo con rivalutazioni generali. Il mercato, invece, si è mosso zona per zona: i centri storici e i quartieri riqualificati sono cresciuti molto, altre aree meno o per niente. Il risultato è che il rapporto tra valore catastale e valore di mercato cambia moltissimo da una casa all'altra.
Anche le categorie e le classi, spesso assegnate quando l'edificio è stato costruito, non seguono le ristrutturazioni. La riforma del catasto è discussa da anni, ma finora non ha cambiato le rendite delle case esistenti.
Un caso tipico. Un bilocale in un palazzo storico del centro, accatastato decenni fa come abitazione popolare, ha una rendita bassa e vale moltissimo. Un trilocale in un condominio degli anni Novanta in periferia, accatastato come abitazione civile, ha una rendita più alta e vale meno della metà. Chi guardasse solo le visure li metterebbe in ordine al contrario. Per questo il valore catastale non si può usare nemmeno per confrontare due case tra loro.
Due cose diverse
Il dato fiscale non decide l'annuncio
Il valore catastale serve per calcoli e documenti. Prima di scegliere il prezzo, guarda casa, lavori, alternative e reazione possibile di chi compra.
Quale valore conta, situazione per situazione
La regola generale: il valore catastale serve per molte imposte, il valore di mercato serve per tutto il resto.
- Comprare da un privato: con il sistema del prezzo-valore, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si calcolano sul valore catastale, a condizione che l'acquirente sia una persona fisica e lo chieda al notaio. Nell'atto va comunque dichiarato il prezzo reale.
- Comprare da un'impresa con IVA: l'IVA si calcola sul prezzo, non sul valore catastale.
- IMU sulle seconde case: si calcola sul valore catastale.
- Successione e donazione: di solito la base imponibile degli immobili è il valore catastale.
- Mutuo: la banca guarda il valore di mercato stimato dal suo perito, e presta una percentuale di quello.
- Vendita: il prezzo lo fa il mercato. Quello catastale non è un minimo né un riferimento.
Cosa significa per chi compra
Per chi compra da un privato la distanza tra i due valori è una buona notizia: le imposte si pagano sul numero più basso. Con la rendita dell'esempio, da prima casa, l'imposta di registro al 2 per cento sul valore catastale fa circa 2.080 euro, a cui si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Calcolata sul prezzo di 300.000 euro, sarebbe stata 6.000.
Per chi deve ottenere un mutuo il valore che conta è l'altro. Se la perizia della banca stima la casa meno del prezzo concordato, il finanziamento si riduce, e la differenza va coperta con risparmi. È un rischio che il valore catastale non segnala in alcun modo.
Cosa significa per chi eredita
Chi eredita una casa paga le imposte di successione, quando dovute, e le imposte ipotecaria e catastale sul valore catastale. Può capitare che gli eredi prendano quel numero come indicazione del valore, per esempio per dividere la casa tra fratelli o per decidere se venderla. È un errore che crea squilibri: chi riceve la casa riceve un bene che sul mercato può valere il doppio o il triplo della cifra usata nella divisione. Per dividere un'eredità in modo equo serve il valore di mercato, stimato sulla casa com'è oggi e non su una rendita decisa decenni fa.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra valore catastale e valore di mercato?
Il valore catastale si calcola con una formula sulla rendita catastale e serve per molte imposte. Il valore di mercato è il prezzo più probabile a cui la casa si venderebbe oggi, stimato sulle vendite di case simili. Di norma il secondo è molto più alto.
Come si calcola il valore catastale di una casa?
Si rivaluta la rendita catastale del 5 per cento e si moltiplica per un coefficiente: 110 per l'imposta di registro sulla prima casa, 120 sulle altre abitazioni, 160 per l'IMU sulle abitazioni. Con una rendita di 900 euro, il valore per la prima casa è 103.950 euro.
Quando si pagano le tasse sul valore catastale invece che sul prezzo?
Quando una persona fisica compra un'abitazione da un privato e chiede al notaio di applicare il prezzo-valore: le imposte di registro, ipotecaria e catastale si calcolano sul valore catastale. Nell'atto va comunque indicato il prezzo reale pagato.
Posso usare il valore catastale per dividere un'eredità?
Per le imposte sì, ma per dividere la casa tra eredi in modo equo serve il valore di mercato. Quello catastale è spesso molto più basso e diverso da casa a casa, e usarlo crea squilibri tra chi riceve l'immobile e chi riceve altro.
Fonti specifiche
Porta il prezzo fuori dal foglio
Prima di pubblicare, controlla se la richiesta ha senso accanto alle case che le persone vedranno nei portali. Il Catasto resta nel fascicolo, il prezzo va provato lì.