Stima casa e prezzo finale
La stima dice 250.000 euro. Mesi dopo, dal notaio, la cifra scritta nell'atto è un'altra. A volte più alta, più spesso più bassa. Nel mezzo c'è un percorso fatto di tappe, e in ognuna il prezzo può muoversi: l'annuncio, le offerte, la proposta accettata, la perizia della banca, il tecnico del compratore che trova qualcosa, le spese del condominio da dividere. Seguiamo una vendita dall'inizio alla fine, e guardiamo dove sono finiti i soldi.
Tappa uno: dalla stima all'annuncio
Un trilocale di 90 metri quadri, stimato 250.000 euro con una forchetta tra 240.000 e 260.000. Il proprietario lo mette in vendita a 259.000 euro, appena sotto la soglia dei 260.000, per restare nelle ricerche di chi si ferma a quella cifra. È una scelta sensata: lascia margine alla trattativa senza essere fuori mercato.
Quello che il proprietario non fa, in questa fase, è aprire i cassetti. Non chiede a un tecnico di confrontare la planimetria con la casa, non legge i verbali delle ultime assemblee, non raccoglie le fatture del bagno rifatto sei anni prima. Gli sembra lavoro da fare più avanti, quando ci sarà un compratore. Tenetelo a mente: è da qui che verrà quasi tutta la differenza.
Tappa due: le offerte
In sei settimane arrivano due offerte, a 238.000 e 242.000 euro. Il venditore risponde alla seconda con 252.000, il compratore sale a 246.000, e l'accordo si chiude a 248.000 euro con caparra e condizione sul mutuo. Rispetto alla stima mancano 2.000 euro. Fin qui il mercato ha confermato la valutazione quasi al centesimo.
È il momento in cui il venditore si rilassa. Ha un accordo firmato, una caparra incassata, una data per il rogito. Pensa che il prezzo sia deciso. In realtà il compratore, da qui in avanti, avrà accesso a informazioni che finora nessuno aveva guardato: la perizia della banca, il controllo del suo tecnico, i conti del condominio.
Tappa tre: la perizia della banca
Il compratore chiede un mutuo di 190.000 euro. Il perito della banca visita la casa e la valuta 236.000 euro. La banca, che finanzia fino all'80 per cento del valore di perizia, può prestare al massimo circa 189.000 euro. Mille euro in meno del previsto: il compratore li trova, e la vendita va avanti.
Ma la perizia ha lasciato un segno. Il compratore ora ha un documento ufficiale che dice che la casa vale 12.000 euro meno di quanto sta pagando. Non lo usa subito. Lo terrà a mente alla tappa successiva.
Dalla stima al prezzo
La stima non decide al posto tuo, ma ti evita di scegliere al buio
Il punto di partenza serve proprio a questo: mettere insieme casa, tempi, margine e alternative prima che il prezzo finisca online.
Tappa quattro: il tecnico del compratore
Prima del rogito, il geometra del compratore confronta la planimetria catastale con la casa. Trova una differenza: un tramezzo spostato durante una ristrutturazione di vent'anni prima, mai comunicato al catasto e al comune. Serve una pratica di sanatoria e un aggiornamento catastale, con costi tecnici e sanzione e qualche settimana di tempo.
Il compratore propone di dividere la spesa, ma chiede anche di rivedere il prezzo, citando la perizia. Dopo una discussione tesa, si accordano per uno sconto di 6.000 euro, con la regolarizzazione a carico del venditore. Il prezzo scende a 242.000.
Tappa cinque: i conti del condominio
L'amministratore segnala che è stato deliberato il rifacimento del tetto, con una quota di 4.000 euro per l'appartamento, da pagare nei prossimi due anni. Chi paga? Il codice civile disciplina il rapporto tra venditore e compratore verso il condominio, ma tra loro le parti possono accordarsi come vogliono. Il compratore chiede che la spesa sia a carico del venditore. Si chiude con uno sconto di altri 4.000 euro sul prezzo.
Il prezzo scritto nell'atto è 238.000 euro. Dalla stima di partenza mancano 12.000 euro.
Dove si potevano risparmiare
Dei 12.000 euro di differenza, solo 2.000 sono dovuti alla trattativa sul prezzo. Gli altri 10.000 sono nati da cose che il venditore poteva conoscere prima di pubblicare l'annuncio. La difformità si sarebbe scoperta con un controllo tecnico di poche centinaia di euro, e sanata prima, con calma, senza un compratore che aspetta e una perizia bassa da usare come leva. La delibera sul tetto era nei verbali dell'assemblea, e poteva essere indicata nell'annuncio con una proposta chiara su chi l'avrebbe pagata. Qualche centinaio di euro di verifiche prima dell'annuncio avrebbe risparmiato al venditore buona parte di quei 10.000 euro.
Anche la perizia si poteva anticipare in parte. Confrontare la stima con le vendite recenti della zona, e tenere pronte le fatture dei lavori fatti, dà al perito della banca elementi per riconoscere alla casa il suo valore.
Il prezzo che va nell'atto
Qualunque sia il prezzo concordato, nell'atto va scritto quello reale. La legge chiede alle parti di dichiarare nel rogito il prezzo effettivo e di indicare in modo analitico i mezzi di pagamento, con gli estremi di assegni e bonifici. Una dichiarazione falsa espone a sanzioni e a controlli fiscali.
Per le abitazioni vendute tra privati, inoltre, le imposte si possono calcolare sul valore catastale invece che sul prezzo, con il sistema del prezzo-valore. Quindi non c'è alcun vantaggio fiscale nel dichiarare meno. C'è solo il rischio.
Domande frequenti
Perché il prezzo finale della casa è più basso della stima?
Perché tra stima e rogito ci sono più tappe in cui il prezzo può scendere: la trattativa, una perizia della banca più bassa, difformità scoperte dal tecnico del compratore, spese condominiali deliberate da dividere. Spesso la trattativa pesa meno di questi imprevisti.
Il compratore può chiedere uno sconto dopo la proposta accettata?
L'accordo firmato vincola entrambi al prezzo scritto. Se però emergono problemi che non erano noti, come difformità urbanistiche o catastali, il compratore può chiedere di rinegoziare o far valere i suoi diritti. Scoprire e sistemare questi problemi prima della vendita evita di trattare da una posizione debole.
Chi paga le spese condominiali deliberate prima della vendita?
Venditore e compratore possono accordarsi liberamente su chi le paga, e conviene scriverlo nella proposta o nel preliminare. Senza un accordo si applicano le regole del codice civile, che nei confronti del condominio rendono il compratore obbligato in solido per le spese dell'anno in corso e di quello precedente.
Nell'atto di vendita si può scrivere un prezzo più basso di quello reale?
No. Le parti devono dichiarare nell'atto il prezzo effettivo e i mezzi di pagamento utilizzati. Una dichiarazione falsa comporta sanzioni. Per le abitazioni vendute tra privati le imposte si possono comunque calcolare sul valore catastale, quindi dichiarare meno non porta vantaggi fiscali.
Fonti specifiche
Il prezzo finale nasce quando smetti di trattare la stima come un numero da copiare
La stima ti orienta, ma la scelta vera arriva quando la riporti su tempi, annuncio, margine e risposta che vuoi dare alle prime offerte.
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