Annuncio casa con poche visite
Molti annunci immobiliari sembrano scritti dalla stessa persona: splendido, luminoso, ottime finiture, da vedere. Chi cerca casa li legge a decine ogni settimana e ha imparato a saltare quelle parole per cercare le informazioni che gli servono. Se non le trova, passa all'annuncio successivo. Prima di abbassare il prezzo di una casa che riceve poche visite, conviene rileggere il suo annuncio con gli occhi di chi lo scorre dal divano la sera. Qui ne smontiamo uno tipico e lo riscriviamo.
L'annuncio com'è
Questo è un annuncio verosimile, di quelli che si trovano a centinaia su qualunque portale:
"Splendido trilocale in zona servitissima, luminoso e ben rifinito. La casa si compone di ingresso, ampio soggiorno, cucina abitabile, due camere e bagno. Ottime condizioni, pronto da abitare. Possibilità box. Da vedere assolutamente! Classe energetica in fase di definizione."
Letto da chi cerca casa, questo testo dice pochissimo. Non dice a che piano è, se c'è l'ascensore, quanti metri sono, dove guardano le finestre, quanto costa il condominio, come si scalda la casa. Splendido, luminoso e ottime condizioni sono giudizi, e un compratore li sconta in partenza. Possibilità box non chiarisce se il box è compreso, a che prezzo, dove si trova.
La frase che non si può scrivere
Classe energetica in fase di definizione è la frase più comune negli annunci italiani, ed è anche l'unica vietata. La legge sull'efficienza energetica degli edifici stabilisce che gli annunci di vendita e di affitto, su qualunque mezzo commerciale, riportino l'indice di prestazione energetica e la classe corrispondente. Chi pubblica un annuncio senza questi dati rischia una sanzione amministrativa.
C'è anche una ragione commerciale per rispettare la regola. La classe energetica dice al compratore quanto spenderà per scaldare e raffrescare la casa, e un annuncio che la nasconde fa pensare al peggio. Se l'attestato manca, farlo fare prima di pubblicare costa qualche centinaio di euro e serve comunque al rogito.
Lo stesso annuncio, riscritto
Lo stesso annuncio, con le informazioni che un compratore cerca e nessun aggettivo che non si possa verificare:
"Trilocale di 82 mq al quarto piano con ascensore, in un palazzo degli anni Sessanta a 300 metri dalla fermata della metro. Soggiorno di 22 mq con due finestre a sud-ovest, cucina abitabile separata, due camere matrimoniali, bagno con finestra rifatto nel 2019. Riscaldamento centralizzato con valvole, spese condominiali circa 1.800 euro l'anno riscaldamento compreso. Infissi con doppio vetro. Box di 14 mq nel cortile dello stesso stabile, vendibile a parte a 25.000 euro. Classe energetica E, indice di prestazione 165 kWh/mq anno."
Poi il titolo, dove il portale lascia sceglierlo. Trilocale splendido non aggiunge nulla a ciò che la lista mostra già. Un titolo che nomina il vantaggio più raro della casa rispetto alle altre della zona, come quarto piano con ascensore a 300 metri dalla metro, oppure trilocale con box nello stesso stabile, dà a chi scorre una ragione precisa per aprire proprio quell'annuncio.
Il secondo annuncio non ha una sola parola entusiasta, eppure è più attraente del primo. Chi lo legge sa se la casa fa per lui. Chi non la cerca così non chiamerà, e questo è un vantaggio: meno visite inutili, più visite da persone che hanno già scelto.
Annuncio con poche visite
Prima guarda il prezzo
Puoi riscrivere la descrizione o cambiare le foto, ma se la casa finisce fuori fascia continuerà a ricevere poco. Fai prima questo controllo.
Le foto, nell'ordine giusto
Nelle liste dei portali si vede solo la prima foto, ed è lei a decidere se l'annuncio verrà aperto. Di solito conviene usare il soggiorno con la luce del giorno, ripreso dall'angolo che mostra più spazio e almeno una finestra. La facciata del palazzo come prima foto funziona solo se è bella, e raramente lo è.
Dopo il soggiorno, la sequenza più chiara segue il percorso di una visita: cucina, camere, bagno, eventuali balconi e vista, poi parti comuni ed esterni. Poche foto buone valgono più di molte foto mediocri. Le immagini da evitare sono quelle scattate di sera con la luce artificiale, i letti sfatti, i bagni con asciugamani appesi, le foto storte. Il grandangolo estremo, che fa sembrare enorme una stanza piccola, porta visite deluse.
La planimetria: il documento più guardato
Per molti compratori la planimetria è la prima cosa da guardare dopo il prezzo, perché permette di capire in dieci secondi se la casa funziona: dove sono le camere rispetto al soggiorno, quanto spazio va perso nei corridoi, se i mobili che hanno ci stanno. Un annuncio senza planimetria costringe a immaginare, e chi immagina tende a pensare male.
Non serve pubblicare la planimetria catastale, spesso poco leggibile. Basta un disegno pulito, anche semplice, con le misure principali delle stanze. Ci sono servizi online e professionisti che la preparano a costi contenuti partendo da quella catastale.
Come capire se le modifiche hanno funzionato
Dopo aver riscritto testo, foto e planimetria, lascia passare una o due settimane senza cambiare altro, e guarda le statistiche dell'annuncio. Se le aperture e le richieste di contatto salgono, il problema era la presentazione. Se restano ferme nonostante un annuncio ora chiaro e completo, il prezzo è la prossima cosa da guardare, e a quel punto sai di non averlo toccato per errore.
Se l'annuncio è gestito da un'agenzia, chiedile di vedere il testo e le foto prima della pubblicazione e dopo ogni modifica. È casa tua, e sei la persona che meglio conosce i suoi pregi: capita spesso che il vantaggio più forte di una casa, un affaccio, una cantina grande, un portiere, non compaia nell'annuncio perché nessuno l'ha detto a chi lo scriveva.
Domande frequenti
È obbligatorio indicare la classe energetica nell'annuncio di vendita?
Sì. Gli annunci di vendita e affitto devono riportare l'indice di prestazione energetica e la classe dell'immobile, qualunque sia il mezzo di pubblicazione. Frasi come classe in fase di definizione non rispettano la regola ed espongono chi pubblica a una sanzione amministrativa.
Quante foto mettere nell'annuncio di una casa?
Abbastanza da mostrare ogni ambiente principale, di solito tra quindici e venticinque per un appartamento. Conta più la qualità dell'ordine: la prima foto decide se l'annuncio viene aperto, le successive devono seguire il percorso di una visita.
Conviene scrivere nell'annuncio le spese condominiali?
Sì, e possibilmente specificando se includono il riscaldamento. Chi compra somma le spese alla rata del mutuo, e se non le trova tende a immaginarle più alte. Un dato preciso, anche non bassissimo, rassicura più di un silenzio.
Meglio pubblicare la planimetria catastale o un disegno nuovo?
Un disegno pulito con le misure delle stanze è più chiaro e più utile per il compratore. La planimetria catastale resta il documento ufficiale e va mostrata in fase di trattativa, ma nelle foto dell'annuncio un disegno leggibile funziona molto meglio.
Fonti specifiche
Cambia una cosa alla volta
Metti dentro la casa, controlla il prezzo e poi decidi cosa toccare nell'annuncio. Così non rifai tutto sperando che basti.
Pagine collegate
Continua con un tema vicino