Casa con terrazzo: come incide sul valore
Dopo il 2020 molti compratori hanno cominciato a cercare casa con una domanda nuova: c'è uno spazio fuori? Il terrazzo è diventato una delle caratteristiche più richieste negli annunci, e chi ne ha uno tende a considerarlo un tesoro. Spesso lo è. Ma il suo valore dipende da cose precise: quanto è grande e come si usa, dove guarda, chi paga se perde acqua sugli appartamenti sotto, se qualcuno l'ha chiuso senza permesso. Mettiamo a confronto quattro spazi esterni diversi.
Un metro fuori non vale un metro dentro
La prima regola è che lo spazio esterno si conta, ma non come quello interno. Nei criteri usati dal catasto e dai valutatori, balconi e terrazzi entrano nella superficie commerciale solo per una frazione della loro area, e la frazione scende quando il terrazzo è molto grande. Un terrazzo di 40 metri quadri non aggiunge 40 metri alla casa: ne aggiunge molti meno.
Il mercato però può riconoscere a un terrazzo più di quanto dicano le percentuali, se è davvero vivibile e raro nella zona. In un centro storico dove nessuno ha uno spazio all'aperto, un terrazzo dove si pranza d'estate sposta il pubblico della casa, e quindi il prezzo. In un quartiere di villette con giardino, lo stesso terrazzo conta molto meno.
Quattro spazi esterni a confronto
Accanto al tipo, contano esposizione e affaccio. Un terrazzo a sud senza ombra d'estate si usa solo con una tenda. Un terrazzo guardato da venti finestre del palazzo di fronte si usa meno di quanto si vorrebbe. Un terrazzo con vista libera vale più di uno chiuso tra i muri.
- Il balcone: stretto, lungo, spesso su strada. Serve a stendere e a prendere aria, raramente a sedersi a tavola. Aggiunge qualcosa al valore, ma poco, e la differenza tra una casa con balcone e una senza è modesta.
- Il terrazzo abitabile: abbastanza profondo da ospitare un tavolo e qualche sedia, meglio se accessibile dal soggiorno. È quello che i compratori cercano davvero, e che può far scegliere una casa invece di un'altra.
- Il terrazzo a livello: fa da copertura agli appartamenti sottostanti. Ha spesso grandi dimensioni e grande fascino, ma porta con sé un tema di manutenzione e di spese che va capito prima di comprare.
- La veranda chiusa: un terrazzo trasformato in stanza con vetrate. Aggiunge spazio interno, se è regolare. Se non lo è, può diventare un problema al rogito.
Terrazzo
Il terrazzo pesa quando migliora davvero la casa
Dimensione, esposizione, privacy, accesso e stato fanno una differenza enorme. Per questo non basta scrivere 'terrazzo' e aggiungere prezzo.
Il terrazzo a livello e le infiltrazioni
Se il terrazzo copre gli appartamenti del piano sotto, le sue riparazioni riguardano anche loro. Il codice civile stabilisce che, quando l'uso del lastrico solare o del terrazzo a livello non è comune a tutti, le spese di riparazione e ricostruzione sono per un terzo a carico di chi ne ha l'uso esclusivo e per due terzi a carico dei condomini degli appartamenti coperti, salvo diverso accordo.
Per chi compra, questo significa due verifiche. La prima: in che stato è l'impermeabilizzazione, e quando è stata rifatta. La seconda: se ci sono state infiltrazioni negli appartamenti sottostanti, e come si sono risolte. Un terrazzo a livello con l'impermeabilizzazione a fine vita è un lavoro condominiale in arrivo, con discussioni sulla ripartizione e a volte con cause per i danni.
C'è poi quello che ci si immagina di fare su un terrazzo grande: una pergola, una tenda fissa, una cucina all'aperto, una vasca. Prima di pagare il terrazzo per quello che potrebbe diventare, conviene leggere il regolamento di condominio e chiedere a un tecnico cosa si può installare. Alcune strutture richiedono un titolo edilizio, altre sono limitate dal regolamento o dalla tutela del decoro della facciata, e il sogno di una sera d'estate può fermarsi lì.
Le verande chiuse senza permesso
Chiudere un terrazzo o un balcone con una veranda crea nuovo volume o nuova superficie, e di solito richiede un titolo edilizio. Molte verande sono state costruite senza, anni fa, e sono rimaste lì. Al momento della vendita il tecnico del compratore o il notaio confrontano la planimetria con lo stato della casa, e la veranda non dichiarata emerge.
A quel punto le strade sono la sanatoria, se possibile, con costi e tempi, oppure la rimozione. In entrambi i casi il valore dello spazio in più scompare dal prezzo, o si trasforma in uno sconto. Chi vende una casa con veranda farebbe bene a verificarne la regolarità prima di pubblicare l'annuncio, e chi compra a chiedere i titoli edilizi prima della proposta.
Vendere una casa con terrazzo
Se il terrazzo è il pregio della casa, va mostrato come tale. La prima foto dell'annuncio può essere proprio il terrazzo, in una giornata di sole, arredato con un tavolo e qualche pianta. Le misure vanno indicate a parte dalla superficie interna, così che il compratore le veda e le valuti per quello che sono.
Le visite nei mesi caldi, o nelle ore di luce migliori, aiutano a far capire come si vive quello spazio. E se il terrazzo ha avuto lavori di impermeabilizzazione recenti, le fatture e il nome dell'impresa sono un argomento di vendita tanto quanto la vista.
Domande frequenti
Quanto aumenta il valore di una casa un terrazzo?
Dipende da dimensioni, uso possibile, esposizione, affaccio e rarità nella zona. Nei calcoli di superficie commerciale conta per una frazione della sua area, ma un terrazzo abitabile in una zona dove sono rari può spostare il valore più di quanto indichino le percentuali.
Chi paga le infiltrazioni da un terrazzo a livello?
Secondo il codice civile, se il terrazzo è in uso esclusivo, le spese di riparazione sono per un terzo a carico di chi lo usa e per due terzi a carico dei condomini degli appartamenti coperti, salvo accordi diversi. Il regolamento di condominio va comunque verificato.
Una veranda chiusa senza permesso si può vendere?
La casa si può vendere, ma la veranda non regolare viene di solito scoperta al confronto tra planimetria e stato dei luoghi. Serve una sanatoria, se possibile, o la rimozione. Conviene verificarlo prima di mettere in vendita, per non trattare da una posizione debole.
Il balcone conta nella superficie della casa?
Sì, ma per una piccola frazione della sua area. Il balcone aggiunge qualcosa al valore, soprattutto se è ampio e ben esposto, ma molto meno di un metro quadro di spazio interno. Negli annunci conviene indicarne le misure separatamente.
Fonti specifiche
Prima di caricarlo sul prezzo, mettilo nel contesto giusto
Uno spazio esterno forte può aiutare molto, ma va letto insieme al resto dell'immobile. È lì che capisci quanto sta davvero spostando.
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