01 / Acquisto
Prima della proposta
La prima spesa tecnica non è sempre una pratica. Spesso è un sopralluogo con una persona capace di leggere la casa prima che tu firmi.
Portagli annuncio, planimetria catastale, foto, lista dei lavori immaginati, preventivo se c'è, prezzo richiesto e tempi che hai in testa. In un'ora non può darti un progetto completo, ma può dirti dove il conto è fragile.
- Planimetria catastale: confrontala con muri, porte, finestre, bagno, cucina, balconi e vani reali.
- Titoli edilizi precedenti: chiedi almeno quali pratiche hanno formato la casa e quali lavori risultano depositati.
- APE: non misura i lavori, ma può anticipare problemi su impianti, infissi, isolamento e consumi.
- Certificazioni impianti: se mancano, metti a budget verifica, adeguamento o rifacimento.
- Regolamento condominiale: controlla vincoli su scarichi, canne fumarie, rumori, facciata, condizionatori, orari cantiere.
- Preventivo impresa: leggi cosa include, cosa esclude, se l'IVA è indicata, se ci sono smaltimenti e assistenze murarie.
02 / Acquisto
Edilizia libera, CILA, SCIA
Le parole edilizia libera, CILA e SCIA non sono etichette da mettere a piacere. Dipendono dai lavori e dalle regole del Comune.
Tinteggiare o sostituire finiture può restare su lavori semplici. Spostare tramezzi, rifare servizi igienici con opere, integrare impianti o cambiare distribuzione interna può portare a una pratica. Toccare strutture, prospetti, aperture o interventi più pesanti alza il livello.
Il Testo Unico Edilizia distingue manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro, risanamento e ristrutturazione edilizia. Agenzia delle Entrate collega le agevolazioni sulle singole unità soprattutto a manutenzione straordinaria, restauro/risanamento e ristrutturazione edilizia.
- Edilizia libera: opere semplici, da verificare comunque sul caso reale e sul glossario MIT.
- CILA: spesso usata per manutenzioni straordinarie senza parti strutturali.
- SCIA: può entrare con parti strutturali, prospetti o ristrutturazioni nei casi previsti.
- Permesso di costruire: fuori dai lavori interni ordinari, ma da non ignorare su trasformazioni pesanti.
- Diritti comunali e bolli: spesso piccoli rispetto ai lavori, ma non sempre inclusi nel preventivo del tecnico.
03 / Acquisto
Computo metrico: cosa deve contenere
Un computo metrico estimativo non è un preventivo scritto meglio. È una tabella di lavorazioni misurate.
Ogni riga dovrebbe avere descrizione, unità di misura, quantità, prezzo unitario e importo. La logica è semplice: quantità per prezzo unitario. Poi arrivano totale lavori, oneri, spese, IVA e voci escluse.
Per una casa da comprare, anche un computo preliminare è utile se separa quello che è già visibile da quello che va verificato aprendo muri, pavimenti o impianti.
- Demolizioni: pavimenti, rivestimenti, tramezzi, sanitari, porte, trasporto macerie, smaltimento.
- Murature e ripristini: nuovi tramezzi, rasature, intonaci, massetti, cartongessi, chiusure tracce.
- Impianto elettrico: quadro, punti luce, prese, dati, salvavita, certificazione, assistenze murarie.
- Impianto idraulico: bagno, cucina, scarichi, adduzioni, sanitari, rubinetterie, collettori, prove.
- Riscaldamento e clima: radiatori, caldaia, pompa di calore, split, canalizzazioni, canne, scarichi condensa.
- Pavimenti e rivestimenti: rimozione, sottofondo, posa, battiscopa, tagli, sfridi, collanti, fughe.
- Finiture: porte, tinteggiatura, controsoffitti, illuminazione, maniglie, battiscopa, siliconi.
- Spese da non perdere: IVA, sicurezza, ponteggi, protezioni condominio, trasporti, montaggi, pulizia finale.
04 / Acquisto
Preventivo impresa: le frasi pericolose
Il preventivo dell'impresa è spesso il punto più debole perché sembra un numero e invece può essere una promessa incompleta.
Le parole da guardare sono quelle che spostano soldi fuori dal foglio. Se una voce dice a corpo, da definire, escluso, salvo verifica, materiali a scelta cliente, assistenze escluse, IVA esclusa, il totale non è ancora il totale.
- A corpo: chiedi cosa succede se aumentano quantità, metri o lavorazioni.
- Da definire: non è un prezzo, è una voce aperta.
- Escluso smaltimento: può pesare su demolizioni, pavimenti, sanitari, infissi.
- Materiali esclusi: capisci se mancano piastrelle, sanitari, rubinetti, porte, cucina, luci.
- Assistenze murarie escluse: attenzione su elettrico, idraulico, clima e cucina.
- IVA esclusa: chiedi quale aliquota viene applicata alle diverse voci.
- Tempi non indicati: senza calendario rischi canone, trasloco, deposito mobili e doppie spese.
05 / Acquisto
Chi chiamare per cosa
Non scegliere il professionista solo per nome. Sceglilo per problema.
Un geometra può essere la figura più pratica per rilievo, CILA, catasto, computo e gestione di lavori interni ordinari. Un architetto pesa di più quando devi ripensare distribuzione, luce, materiali, cucina, bagni e relazione tra stanze. Un ingegnere entra quando c'è struttura: muri portanti, solai, cerchiature, aperture, crepe importanti.
La differenza si vede negli elaborati. Rilievo significa misurare lo stato reale, non guardare la planimetria. Progetto significa decidere muri, porte, cucina, bagno, impianti e finiture. Computo significa tradurre il progetto in quantità e prezzi. Direzione lavori significa controllare cantiere, varianti, SAL, tempi e coerenza con quanto approvato.
L'interior designer non sostituisce tecnico, impresa o strutturista. Serve quando le scelte di arredo hanno impatto su lavori e soldi: cucina, armadi su misura, punti luce, prese, controsoffitti, materiali, colori, tende, layout zona giorno. In una ristrutturazione seria va fatto entrare prima degli ordini, non dopo il cantiere.
- Sopralluogo prima dell'offerta: geometra, architetto o ingegnere secondo il tipo di dubbio.
- Parete da aprire: prima verifica strutturale, poi impresa.
- Bagno da spostare: tecnico più impresa, perché contano scarichi, pendenze, colonne e pavimenti.
- Cucina da spostare: controlla impianti, aerazione, scarichi, canne, regolamento condominiale.
- Computo: geometra, architetto o ingegnere con progetto e misure.
- Direzione lavori: tecnico abilitato che segue cantiere, SAL, varianti e coerenza con progetto.
- Interior designer: layout, cucina, luci, arredi su misura, materiali, ordini e coerenza del budget.
Costi tecnici
Il conto non si ferma alle opere: tecnici e pratiche possono spostare molto
Architetto, CILA, direzione lavori, sicurezza e adempimenti cambiano davvero il budget. Per questo vanno letti insieme al prezzo della casa.
06 / Acquisto
Sicurezza cantiere e più imprese
Questa voce viene dimenticata spesso. In un appartamento può sembrare tutto piccolo, ma se entrano più imprese il quadro cambia.
Il D.Lgs. 81/2008 prevede obblighi per il committente o responsabile dei lavori. Nei cantieri con più imprese esecutrici, anche non contemporanee, può entrare la nomina del coordinatore per la sicurezza. Quando previsti, PSC, fascicolo, notifica preliminare e DURC non sono dettagli: in loro assenza può essere sospesa l'efficacia del titolo abilitativo.
- Unica impresa con propri subappalti: da verificare bene, perché la catena operativa conta.
- Impresa edile più elettricista separato: può cambiare l'obbligo di coordinamento.
- Impresa più idraulico più serramentista: non trattarlo come semplice calendario.
- DURC: controlla regolarità contributiva dell'impresa.
- Notifica preliminare: può essere richiesta in base al cantiere.
- PSC e coordinatore: voci tecniche da mettere nel budget quando il caso le richiede.
07 / Acquisto
Catasto, fine lavori, documenti
La ristrutturazione non finisce quando l'impresa esce di casa. Può finire quando carte, impianti e planimetria sono allineati.
Se cambi distribuzione interna, sposti bagno, cucina, porte o tramezzi, chiedi subito se a fine lavori va aggiornata la planimetria catastale. Se modifichi impianti, chiedi dichiarazioni di conformità. Se punti a detrazioni, Agenzia delle Entrate richiede di conservare fatture, ricevute, bonifici e abilitazioni amministrative quando previste.
- Fine lavori: non sempre è solo una comunicazione, dipende dalla pratica.
- Variazione catastale: da valutare quando cambia la distribuzione.
- Dichiarazioni impianti: elettrico, idraulico, gas, clima secondo intervento.
- Fatture e bonifici: da conservare se vuoi usare detrazioni.
- Documenti condominiali: autorizzazioni, comunicazioni, occupazione spazi, ascensore, scarico materiali.
- Rogito futuro: lavori non documentati possono diventare domanda, ritardo o trattativa.
08 / Acquisto
Range da mettere nel conto
I prezzi dei professionisti non sono uguali in tutta Italia e non vanno promessi come listino. Cambiano con città, complessità, metratura, urgenza, responsabilità e numero di elaborati.
Però puoi usare alcune fasce per non comprare al buio. Una consulenza o sopralluogo può stare nell'ordine di qualche centinaio di euro. Una CILA ordinaria viene spesso indicata da fonti professionali in area 700-1.500 euro più IVA, ma può salire con rilievi, elaborati, catasto e complicazioni. Per una ristrutturazione seguita con pratica, computo e direzione lavori, molte stime di mercato portano le spese tecniche nell'ordine di alcune migliaia di euro.
Chiedi sempre un incarico scritto con oggetto, elaborati inclusi, numero di sopralluoghi, gestione varianti, pratiche escluse, catasto, sicurezza, IVA, tempi e responsabilità. Una cifra bassa può essere corretta per una pratica semplice; diventa pericolosa quando non dice chi misura, chi controlla l'impresa, chi aggiorna gli elaborati e chi chiude i documenti.
- Sopralluogo tecnico: spesso 150-500 euro, da confermare con incarico scritto.
- CILA ordinaria: spesso 700-1.500 euro più IVA, esclusi casi complessi.
- Computo metrico: può essere prezzo fisso o percentuale sui lavori; chiedi se include sopralluogo e misure.
- Direzione lavori: spesso calcolata a percentuale o forfait; su lavori importanti può valere migliaia di euro.
- Coordinatore sicurezza: voce separata quando il cantiere lo richiede.
- Strutturista: fuori dal preventivo base se tocchi muri portanti, solai o aperture.
- Interior designer: consulenza leggera o progetto completo; pesa soprattutto su cucina, luci, arredi e su misura.
09 / Acquisto
IVA, bonus e pagamenti
Anche IVA e pagamenti cambiano il conto. Nei lavori residenziali possono esserci aliquote diverse tra manodopera, beni, beni significativi, forniture dirette, prestazioni professionali e arredi.
Non mettere tutto al 10% senza verifica. Le prestazioni professionali hanno normalmente IVA propria; alcune forniture possono avere regole diverse. Se vuoi usare detrazioni, devi impostare prima fatture, bonifici e documenti, non ricostruirli dopo.
- Chiedi preventivi con IVA esplicita, non solo totale netto.
- Se l'impresa fornisce materiali e posa, il trattamento può cambiare rispetto all'acquisto diretto.
- Conserva fatture, ricevute e bonifici legati ai lavori.
- Chiedi al tecnico quali abilitazioni amministrative vanno conservate.
- Bonus mobili e arredi non sono la stessa cosa dei lavori edili.
- Prima di decidere il budget, verifica con tecnico e fiscalista se intendi usare detrazioni.
10 / Acquisto
Esempio di conto prima dell'offerta
Casa richiesta: 245.000 euro. L'impresa stima 52.000 euro per bagno, pavimenti, elettrico, idraulico, tinteggiatura e porte. Il numero sembra gestibile.
Poi aggiungi cucina 9.000 euro, pratica e rilievo 1.400 euro, computo 900 euro, direzione lavori 3.000 euro, sicurezza 1.800 euro, variazione catastale e fine pratica 700 euro, imprevisti 8.000 euro. Totale: 321.800 euro prima di trasloco, tende, luci decorative, mobili e tempi.
A questo punto la domanda cambia. Non è più: la casa vale 245.000 euro? È: una casa finita a circa 322.000 euro, con mesi di lavori davanti, batte le alternative già pronte o quasi pronte nella stessa zona?
- Prezzo richiesto: 245.000 euro.
- Lavori impresa: 52.000 euro.
- Cucina: 9.000 euro.
- Pratica, rilievo, computo: 2.300 euro.
- Direzione lavori: 3.000 euro.
- Sicurezza: 1.800 euro.
- Catasto e chiusura pratica: 700 euro.
- Imprevisti: 8.000 euro.
- Totale prima degli arredi secondari: 321.800 euro.
11 / Acquisto
Checklist se la casa ti interessa davvero
Prima di fare proposta, non aspettare il progetto completo. Fai però uscire i buchi grossi.
- Chiedi planimetria catastale e confrontala con lo stato reale.
- Chiedi quali titoli edilizi risultano per la casa e per eventuali lavori passati.
- Fai vedere muri da aprire, bagno, cucina e impianti a un tecnico prima dell'offerta.
- Chiedi all'impresa preventivo con quantità, IVA, esclusioni e tempi.
- Chiedi se il computo è a misura o se stai guardando un prezzo a corpo.
- Verifica se entrano più imprese e se serve coordinamento sicurezza.
- Chiedi se a fine lavori va aggiornata la planimetria catastale.
- Somma tecnici, pratiche, sicurezza, IVA, cucina, imprevisti e tempi al prezzo richiesto.
- Confronta il totale con case già pronte, non con il solo annuncio della casa da rifare.
Budget
Se quei costi salgono, cambia anche quanto l'operazione resta sensata
Il punto utile è capire presto se casa, lavori e parte tecnica stanno ancora dentro un equilibrio sostenibile oppure no.
Domande frequenti
Quanto costa un architetto per ristrutturare casa?
Dipende dall'incarico: sopralluogo, rilievo, progetto, pratica edilizia, computo, direzione lavori, arredi, varianti e cantiere. Una consulenza può costare poche centinaia di euro; un incarico completo può arrivare a diverse migliaia. Chiedi sempre cosa è incluso e cosa resta fuori.
Meglio architetto o geometra per ristrutturare?
Per rilievo, CILA, catasto, computo e gestione tecnica di lavori interni ordinari spesso basta un geometra preparato. Per progetto degli spazi, materiali, luce, cucina, bagni e trasformazione complessiva può essere più adatto un architetto. Se tocchi strutture, entra ingegnere o strutturista.
Cosa deve avere un computo metrico?
Deve indicare lavorazioni, unità di misura, quantità, prezzo unitario e importo. Per una ristrutturazione utile deve separare demolizioni, impianti, murature, pavimenti, finiture, smaltimenti, sicurezza, IVA ed esclusioni.
Quanto costa una CILA?
Molte fonti professionali indicano spesso 700-1.500 euro più IVA per casi ordinari. Il prezzo cambia con città, rilievi, elaborati, catasto, complessità e urgenza. Se il tecnico include più prestazioni nello stesso incarico, la voce può non essere isolata.
La sicurezza cantiere serve anche in un appartamento?
Può entrare anche in appartamento se il cantiere coinvolge più imprese, anche non contemporanee. Il caso va verificato con il tecnico, perché coordinatore, PSC, notifica e DURC possono incidere su costi, responsabilità e validità del titolo.
Fonti specifiche