Arredare casa aumenta valore?
Un divano nuovo non aggiunge un euro al valore di un appartamento. Chi compra paga i muri, la posizione, il piano, lo stato degli impianti, e i mobili se li porta da casa. Eppure due appartamenti identici, uno spoglio e trascurato e l'altro ordinato e ben arredato, non si vendono allo stesso modo. Il primo sembra più piccolo, più vecchio, più problematico. Il valore resta lo stesso, la percezione no. E la percezione decide quanti compratori chiamano e quanto offrono.
Il valore resta, la vendita cambia
Una stima immobiliare non considera l'arredamento: guarda superficie, posizione, piano, stato, pertinenze. Lo stesso fa la perizia della banca. Per questo spendere in mobili nuovi prima di vendere, sperando di ritrovarli nel prezzo, è quasi sempre un errore: il compratore non li paga, e a volte nemmeno li vuole.
Diverso è il discorso sulla presentazione. Chi guarda un annuncio decide in pochi secondi se chiedere una visita, e chi visita decide in pochi minuti se immaginarsi lì. Se la casa si presenta bene, arrivano più visite e offerte più vicine al prezzo. Non vale di più: si vende meglio, e in genere più in fretta.
Vuota, abitata, allestita
Nella maggior parte dei casi la strada migliore è la terza, e ci si arriva a costo quasi nullo.
- Vuota: le stanze sembrano più piccole di quanto sono, perché manca il riferimento dei mobili, e ogni difetto dei muri e dei pavimenti salta all'occhio. In foto una casa vuota rende male. È la situazione tipica delle case ereditate o già lasciate dal proprietario.
- Abitata: i mobili danno le proporzioni, ma gli oggetti personali, le foto di famiglia e gli spazi pieni fanno sembrare la casa più piccola e distraggono. Chi visita guarda la vita di un altro invece di immaginare la propria.
- Allestita: pochi mobili neutri, ben disposti, stanze sgombre, luce. È l'obiettivo dell'home staging, e si può ottenere anche partendo da una casa abitata, togliendo più che aggiungendo.
Quello che puoi fare da solo
Prima di pagare qualcuno, conviene fare il lavoro gratuito, che è anche il più efficace. Togliere metà degli oggetti da mensole, piani e pareti. Portare in cantina o da un parente i mobili in più, soprattutto quelli ingombranti. Liberare i piani della cucina e del bagno. Riparare le piccole cose rotte. Tinteggiare in colori chiari e neutri le pareti colorate o rovinate. Cambiare le lampadine fulminate e aprire tende e tapparelle. Pulire a fondo vetri, fughe e infissi.
Sono interventi da poche centinaia di euro, a volte meno, che cambiano le foto e la visita più di un arredo nuovo.
Arredo
L'arredo può aiutare molto la percezione, ma non decide da solo il valore
Una casa presentata bene attira meglio, però il prezzo regge solo se casa, zona e alternative tengono davvero. L'arredo non sostituisce questa lettura.
Quando pagare un home staging
L'home staging professionale consiste nel far allestire la casa da chi lo fa di mestiere, con mobili e complementi propri o a noleggio. Si paga di solito una consulenza e, se servono, il noleggio degli arredi per il periodo della vendita. I prezzi cambiano molto per città e dimensioni della casa, e conviene chiedere preventivi scritti con la durata del noleggio.
Ha più senso in alcuni casi precisi: un appartamento vuoto, che in foto sembra un magazzino; un'eredità con arredi datati e personali, che nessuno ha il tempo di sistemare; un immobile di fascia alta, dove i compratori si aspettano una presentazione curata; una vendita ferma da mesi, quando il prezzo è già stato verificato e il problema sembra essere l'impressione. In una casa abitata e ordinata, invece, raramente serve più del lavoro fatto da soli.
Un conto da fare prima di decidere
Un appartamento ereditato, vuoto, in vendita da tre mesi con poche visite. Ogni mese costa ai proprietari condominio, utenze e IMU: mettiamo 400 euro. Un allestimento con noleggio di arredi per due mesi costa, nell'ipotesi, qualche migliaio di euro. Se l'allestimento accorcia la vendita di tre o quattro mesi e riduce lo sconto richiesto anche solo di qualche punto, si ripaga. Se la casa ha un prezzo sbagliato, invece, nessun divano la salverà. Per questo il prezzo si verifica prima, l'allestimento si decide dopo.
Tutto finisce nelle foto
La prima visita alla casa avviene sul telefono di chi cerca. Dopo l'allestimento vengono le foto: con luce naturale, dalle angolazioni che mostrano lo spazio, senza grandangoli esagerati che poi deludono in visita. Il lavoro di preparazione fatto per la visita va fatto prima delle foto, non dopo.
I mobili che lasci al compratore
A volte il venditore propone di lasciare in casa arredi, pensando di aggiungere valore. Per il compratore può essere un vantaggio, come per una cucina su misura in buono stato o gli armadi a muro, ma anche un costo, se deve liberare la casa da mobili che non vuole. Meglio chiedere cosa gli interessa, e scrivere nel preliminare l'elenco preciso di ciò che resta e ciò che va portato via, per evitare discussioni alla consegna delle chiavi.
Un caso a parte è la casa venduta a chi la metterà in affitto. Per un investitore, una casa già arredata in modo funzionale può essere un argomento, perché si affitta subito. Anche lì, però, il prezzo lo fanno i muri: gli arredi sono un aiuto alla trattativa, non una voce da sommare.
Domande frequenti
Arredare la casa prima di venderla aumenta il prezzo?
Il valore della casa non cambia: stime e perizie non considerano i mobili. Presentarla bene però porta più visite e offerte più vicine alla richiesta. Conviene soprattutto togliere oggetti, riordinare e neutralizzare, più che comprare arredi nuovi.
Quando conviene l'home staging?
Soprattutto per case vuote, case ereditate con arredi datati, case di fascia alta e case in vendita da mesi quando il prezzo è già stato verificato. In una casa abitata e ordinata di solito basta il lavoro fatto da soli: togliere, riordinare, pulire, tinteggiare.
È meglio vendere casa vuota o arredata?
Una casa vuota in foto e in visita sembra di solito più piccola e mostra ogni difetto. All'opposto, stanze troppo piene distraggono. La soluzione migliore è una casa con pochi mobili neutri e ben disposti, stanze sgombre e molta luce.
I mobili lasciati in casa si aggiungono al prezzo?
Di solito no. Per il compratore possono essere un vantaggio, come una cucina su misura, o un costo, se deve portarli via. Conviene chiedergli cosa vuole tenere e scrivere nel preliminare l'elenco preciso degli arredi che restano.
Fonti specifiche
Meglio usarlo per far capire bene la casa, non per caricare il prezzo a vuoto
Quando l'arredo migliora lettura, foto e visita fa il suo lavoro. Il prezzo, però, continua a dipendere dal caso reale e dal confronto vero.