Abbattere la parete tra cucina e soggiorno è uno dei lavori più desiderati da chi ristruttura: più luce, più spazio, la cucina che diventa il centro della casa. È anche uno dei lavori su cui si sbaglia più facilmente, sia sul piano tecnico sia su quello del valore. Un open space fatto bene e in regola piace a molti compratori. Uno fatto male, o nel tipo di casa sbagliato, può restringere il pubblico proprio di chi cerca quella casa.
Prima domanda: il muro regge qualcosa?
Non tutti i muri si possono togliere. Un muro portante sostiene i solai e gli altri piani, e rimuoverlo richiede un progetto strutturale, travi o telai sostitutivi, autorizzazioni specifiche e spesso il coinvolgimento del condominio. Un tramezzo, la semplice parete divisoria, si può demolire con interventi molto più semplici.
Lo spessore del muro aiuta a capirlo ma inganna, soprattutto negli edifici vecchi. La risposta la dà un tecnico che guarda il progetto originale dell'edificio, le planimetrie e, se necessario, fa un saggio sul muro.
Le carte: comune e catasto
Demolire un tramezzo per unire cucina e soggiorno modifica la distribuzione interna, e di solito richiede una comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico, la CILA. Se il muro è portante, si passa a titoli e procedure più impegnativi, con il deposito dei calcoli strutturali. Alla fine dei lavori va aggiornata anche la planimetria catastale, perché la casa ha una stanza in meno.
Saltare queste pratiche sembra un risparmio. Al momento di vendere diventa una difformità: la planimetria non corrisponde, il notaio non può procedere, il compratore chiede spiegazioni e sconti. Regolarizzare dopo costa di più che farlo prima.
La cucina che diventa angolo cottura
Quando la cucina si apre sul soggiorno, diventa a tutti gli effetti un angolo cottura in un ambiente unico. I regolamenti edilizi e le norme igieniche chiedono per la cucina requisiti di aerazione e illuminazione, e per gli angoli cottura in genere una buona aspirazione dei fumi. Le regole precise dipendono dal regolamento edilizio del comune. Anche questo va chiesto al tecnico prima di cominciare, non dopo.
C'è poi la vita quotidiana: gli odori della cucina arrivano sul divano, il rumore della lavastoviglie accompagna la televisione. Una cappa efficiente con uscita all'esterno, elettrodomestici silenziosi e una buona disposizione riducono questi effetti, ma non li eliminano.
I costi che non si vedono nel progetto
Il costo della demolizione è la parte piccola del lavoro. Attorno ci sono voci che si scoprono solo a cantiere aperto.
Il pavimento: dove c'era il muro resta una striscia senza piastrelle. Se il pavimento è vecchio e introvabile, in molti casi l'unica soluzione ordinata è rifarlo in tutto l'ambiente unito.
Gli impianti: prese, interruttori, termosifoni e a volte tubi passano nel muro da demolire e vanno spostati.
Il soffitto: la traccia del muro rimane visibile e va rasata, a volte con un controsoffitto.
La cucina: i mobili pensati per una stanza chiusa raramente funzionano in un ambiente aperto, e molti finiscono per cambiarla.
Distribuzione
Non basta togliere una parete
L'open space funziona se luce, cucina, tavolo e divano stanno meglio di prima. Inserisci la casa e controlla se il progetto cambia davvero il valore.
Un bilocale di 55 metri con un cucinotto cieco di 6 metri e un soggiorno di 18. Aprire la parete crea un ambiente di circa 24 metri con la luce della finestra del soggiorno, e il cucinotto buio sparisce. Per i single e le coppie che cercano un bilocale, è un miglioramento netto.
Un trilocale di 95 metri, in un quartiere di famiglie, con una cucina abitabile di 14 metri e una finestra. Eliminarla per unire la cucina al soggiorno toglie alla casa uno dei pregi che le famiglie cercano. Qui una vetrata scorrevole, o nessun intervento, protegge meglio il valore.
Chi lo cerca e chi lo evita
Il valore di un open space dipende da chi comprerà la casa. Single, coppie senza figli, chi lavora molto fuori casa e chi ama ricevere amici lo apprezzano: la casa sembra più grande e più contemporanea. Nei bilocali e nei trilocali piccoli, dove una cucina separata sarebbe un corridoio buio, aprire migliora quasi sempre la casa.
Le famiglie con figli, invece, sono divise. Molti genitori vogliono una cucina chiusa, dove si può cucinare mentre i bambini fanno i compiti in soggiorno, o dove gli odori restano confinati. In una casa grande pensata per una famiglia, eliminare la cucina abitabile può ridurre il numero di compratori interessati. E chi cerca una casa da mettere a reddito valuta le stanze separabili più dello spazio aperto.
Le vie di mezzo
Tra la parete piena e l'open space totale esistono soluzioni che tengono insieme luce e separazione. Una parete vetrata con porta scorrevole lascia passare la luce e si chiude quando serve. Un'apertura ampia senza porta, o un'isola che separa senza chiudere, danno l'effetto di spazio mantenendo due ambienti distinti. Sono scelte che piacciono a entrambi i pubblici, e che in caso di vendita non costringono il compratore a scegliere tra due stili di vita.
Se vendi una casa con open space, o senza
Se la casa ha già un open space in regola, mostralo come un pregio e fotografalo bene, con la luce. Tieni pronta la pratica e la planimetria aggiornata: un compratore attento le chiederà. Se la casa ha una cucina separata e il soggiorno è piccolo, puoi far vedere in visita dove si potrebbe aprire, magari con un parere scritto di un tecnico che confermi che il muro non è portante. Il compratore vede la possibilità senza che tu abbia speso per realizzarla.
Domande frequenti
Aprire la cucina sul soggiorno aumenta il valore della casa?
Dipende dal tipo di casa e da chi la comprerà. Nei bilocali e nei trilocali piccoli spesso migliora luce e percezione dello spazio. Nelle case per famiglie, eliminare la cucina abitabile può ridurre i compratori interessati. Le soluzioni con vetrate scorrevoli piacciono a entrambi.
Serve un permesso per abbattere la parete tra cucina e soggiorno?
Per demolire un tramezzo non portante serve di solito una CILA presentata da un tecnico, e poi l'aggiornamento della planimetria catastale. Se il muro è portante servono un progetto strutturale e procedure più impegnative, e a volte il coinvolgimento del condominio.
Come capire se un muro è portante?
Lo spessore da solo inganna, soprattutto negli edifici vecchi: la risposta la dà un tecnico che consulta il progetto originale dell'edificio e le planimetrie, e se necessario fa un saggio sul muro. Rimuovere un muro portante senza progetto può compromettere la sicurezza dell'edificio.
L'open space senza pratica crea problemi quando vendo?
Sì. La planimetria catastale non corrisponde allo stato reale, e al rogito la conformità va dichiarata. Andrà regolarizzato prima della vendita, con costi e tempi, e un compratore che lo scopre in trattativa tenderà a chiedere uno sconto.
