Perizia mutuo più bassa del prezzo
Il preliminare è firmato a 300.000 euro, la caparra versata, la banca ha detto che il mutuo all'80 per cento non è un problema. Poi arriva la perizia: 280.000 euro. In un attimo il finanziamento scende e mancano 16.000 euro che nessuno aveva messo in conto. È una situazione più comune di quanto si pensi, e ha diverse uscite. Per scegliere quella giusta bisogna prima capire il conto, poi leggere la perizia, e infine guardare cosa dice il preliminare.
Il conto: perché mancano soldi
La banca non presta una percentuale del prezzo, ma una percentuale del valore dell'immobile che le fa da garanzia, e di solito prende il più basso tra prezzo d'acquisto e valore di perizia. Nell'esempio, con un mutuo all'80 per cento:
- Mutuo atteso sul prezzo: 80 per cento di 300.000, pari a 240.000 euro.
- Mutuo possibile sulla perizia: 80 per cento di 280.000, pari a 224.000 euro.
- Differenza da coprire: 16.000 euro, in aggiunta ai 60.000 di anticipo già previsti e alle spese di acquisto.
Come nasce una perizia
Il perito incaricato dalla banca visita la casa, controlla documenti catastali e urbanistici, e stima il valore di mercato confrontandola con vendite di immobili simili. Molte banche seguono le linee guida dell'ABI per la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti, che chiedono un metodo esplicito e documentato. Il valore di perizia è pensato per essere prudente: la banca vuole sapere quanto varrebbe la casa se dovesse venderla per recuperare il credito.
Una perizia più bassa del prezzo non è quindi sempre un errore. A volte è il segnale che il prezzo concordato era alto per il mercato. Altre volte, però, dentro la perizia c'è un errore materiale.
Quattro cose da controllare nel documento
Chiedi alla banca una copia della perizia, o almeno la sua sintesi, e verifica punto per punto.
- La superficie: se il perito ha usato metri calpestabili dove andavano quelli commerciali, o ha dimenticato un balcone o una cantina, il valore scende senza motivo.
- Lo stato della casa: se è indicata come da ristrutturare ma impianti e bagno sono stati rifatti di recente, mancava un'informazione.
- Le vendite di confronto: sono davvero simili per zona, piano, tipologia e stato? Un confronto con case di un'altra zona o molto più vecchie sposta il risultato.
- Le difformità: se il perito ha rilevato una differenza tra planimetria e stato reale, può aver ridotto il valore o segnalato un problema da risolvere prima del rogito.
Perizia
Quando la banca vede meno, il punto è capire subito quanto manca davvero
Una perizia bassa può spostare mutuo, anticipo e trattativa. Prima di rincorrere la differenza, conviene rileggere bene il valore dell'immobile.
Le cinque strade
A seconda di cosa emerge, le uscite sono queste, e si possono anche combinare.
- Chiedere un riesame: se c'è un errore materiale, documentalo con planimetrie, fatture dei lavori, dichiarazioni di conformità, e chiedi alla banca di rivedere la valutazione.
- Provare con un'altra banca: un nuovo istituto farà una nuova perizia, con un altro perito. Costa tempo e le spese di una seconda istruttoria, e va fatto entro i termini del preliminare.
- Coprire la differenza con risparmi o con un aiuto familiare, se disponibili e se il prezzo resta convincente.
- Rinegoziare il prezzo con il venditore, usando la perizia come argomento: una valutazione indipendente dice che il mercato riconosce meno. Molti venditori preferiscono uno sconto a una vendita che salta.
- Uscire dal contratto, se il preliminare lo consente.
Cosa dice il tuo preliminare
Qui si decide quanto rischi. Se il preliminare contiene una condizione sul mutuo, per esempio che il contratto si scioglie se il compratore non ottiene entro una certa data un finanziamento di almeno un certo importo, e il mutuo concesso è inferiore a quell'importo, puoi uscire e riavere la caparra. Se la clausola dice solo subordinato all'ottenimento del mutuo, senza cifra, un mutuo più piccolo potrebbe essere considerato ottenuto, e la discussione diventa incerta.
Se la condizione non c'è affatto, rinunciare all'acquisto significa di norma perdere la caparra confirmatoria. In quel caso la strada della rinegoziazione, o della copertura della differenza, diventa quasi obbligata.
Il calendario non aspetta
Qualunque strada scegli, c'è una data sul preliminare entro cui firmare il rogito, e spesso una data entro cui ottenere il mutuo. Un riesame richiede qualche settimana, una nuova banca anche di più. Appena arriva la perizia, conviene quindi informare il venditore, spiegare la situazione con i numeri e, se serve, chiedere per iscritto una proroga delle date. Un venditore informato subito tende a collaborare. Uno che scopre il problema a pochi giorni dal rogito, molto meno.
La prossima volta, prima del preliminare
La lezione vale per chi sta per comprare. Prima di firmare, conviene confrontare il prezzo concordato con una stima indipendente e con le vendite reali della zona. Se il prezzo è sopra, il rischio perizia è concreto. Conviene poi chiedere alla banca se può anticipare la perizia, e scrivere nel preliminare una condizione sul mutuo con importo e data precisi. Pochi minuti di attenzione evitano settimane di trattative forzate. E se il venditore rifiuta una condizione sul mutuo con importo preciso, anche quel rifiuto è un'informazione: dice quanto rischio ti sta chiedendo di prenderti da solo, e va pesato prima di versare la caparra.
Domande frequenti
Cosa succede se la perizia della banca è più bassa del prezzo?
La banca calcola il mutuo sul valore più basso tra prezzo e perizia. Con un mutuo all'80 per cento e una perizia di 280.000 euro su un prezzo di 300.000, il finanziamento scende da 240.000 a 224.000 euro, e la differenza va coperta in altro modo.
Si può contestare la perizia della banca per il mutuo?
Si può chiedere un riesame se ci sono errori nei dati, come superficie sbagliata, stato della casa non aggiornato o vendite di confronto poco simili, documentandoli con planimetrie, fatture e certificazioni. In alternativa si può chiedere il mutuo a un'altra banca, che farà una nuova perizia.
Se il mutuo non basta posso recedere dal preliminare?
Dipende dalla clausola. Se il preliminare subordina l'acquisto a un mutuo di un importo preciso entro una data, e quell'importo non viene concesso, di solito si esce riavendo la caparra. Senza condizione, o con una clausola vaga, rinunciare può costare la caparra.
Posso chiedere al venditore di abbassare il prezzo dopo la perizia?
Sì, e spesso è la soluzione più ragionevole. La perizia è una valutazione indipendente che indica un valore di mercato più basso del prezzo. Molti venditori preferiscono concedere uno sconto piuttosto che veder saltare la vendita e ricominciare da capo.
Fonti specifiche
Se devi tornare in trattativa, meglio farlo con una base più solida
La sorpresa della banca non basta da sola a costruire una risposta. Se rileggi il caso con più ordine, anche la renegoziazione cambia tono e forza.
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