Preliminare compravendita tra privati PDF
Cercare un preliminare di compravendita in PDF è comprensibile: sembra il modo più semplice e gratuito per mettere per iscritto un accordo tra privati. Il problema è che il preliminare non è un modulo. È il contratto che obbliga venditore e compratore a firmare il rogito, e decide cosa succede alla caparra se qualcosa va storto. Un modello generico può andare bene come promemoria, ma va riempito con i fatti della tua casa. Qui trovi le parti che deve contenere, e cosa controllare in ognuna.
Cosa fa un preliminare
Con il preliminare, detto anche compromesso, le parti si obbligano a concludere la compravendita a condizioni già fissate. La proprietà passa solo con il rogito. Nel frattempo il preliminare regola tutto: prezzo, caparra, tempi, stato della casa. Se una delle parti si tira indietro, è sul preliminare che si discute. Può essere una scrittura privata firmata dalle parti o un atto redatto dal notaio.
Le parti del contratto, una per una
Un preliminare completo contiene almeno queste parti. Un fac simile scaricato di solito le ha tutte come titolo, ma con contenuti generici che vanno sostituiti.
- Le parti: nomi, codici fiscali, stato civile e regime patrimoniale. Se il venditore è sposato in comunione, può servire la firma del coniuge.
- L'immobile: indirizzo, piano, dati catastali, pertinenze come box e cantina con i loro identificativi. I modelli generici spesso dimenticano le pertinenze.
- Il prezzo, con il modo di pagarlo: caparra ora, eventuali acconti, saldo al rogito, sempre con mezzi tracciabili.
- La caparra: se confirmatoria o penitenziale, perché le conseguenze di un ripensamento cambiano.
- Le date: entro quando si firma il rogito, e se il termine è essenziale.
- Le garanzie del venditore: proprietà piena, assenza di ipoteche, pignoramenti e altri pesi, o l'impegno a cancellarli entro il rogito.
- La situazione urbanistica e catastale: gli estremi dei titoli edilizi e la conformità della planimetria allo stato reale, che al rogito andrà dichiarata.
- Lo stato dell'immobile e cosa resta in casa: cucina, arredi, condizionatori.
- Le spese condominiali: chi paga cosa fino al rogito, e chi paga i lavori straordinari già deliberati.
- L'eventuale condizione legata al mutuo: se il compratore non ottiene il finanziamento entro una data, il contratto si scioglie e la caparra viene restituita.
Una clausola sulla caparra scritta bene
Per capire la differenza tra un modello e un contratto, basta confrontare due versioni della stessa clausola. Quella del modello dice: il compratore versa una caparra di euro ____. Quella scritta per il caso concreto dice: la parte promissaria acquirente versa oggi alla parte promittente venditrice, a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'articolo 1385 del codice civile, la somma di 20.000 euro mediante bonifico bancario con numero di riferimento indicato, di cui la parte venditrice rilascia quietanza. La seconda dice che tipo di caparra è, quanto, come e quando è stata pagata. In caso di lite, è l'unica che serve.
Preliminare
Quando il prezzo entra nel preliminare, i margini di confusione si riducono molto
Per questo conviene arrivarci con una lettura già chiara di valore, condizioni e punti fragili della casa, non solo con un PDF pronto da firmare.
Gli errori tipici dei modelli
Il primo è la descrizione vaga dell'immobile: appartamento sito in via tal dei tali, senza dati catastali né pertinenze. Il secondo è la clausola sulla caparra copiata senza pensare, che non dice di che tipo sia. Il terzo è la garanzia generica sulla regolarità urbanistica, scritta anche quando nessuno ha controllato. Il quarto è l'assenza di una condizione sul mutuo, quando il compratore ne ha bisogno. Ognuno di questi errori è piccolo sulla carta e costoso al rogito.
C'è anche un caso in cui i modelli tra privati non vanno bene affatto: la casa in costruzione o appena costruita comprata da un'impresa. Lì la legge prevede tutele specifiche per il compratore, come la fideiussione a garanzia delle somme versate, e il preliminare ha regole proprie.
Registrazione e costi
Il preliminare fatto come scrittura privata va registrato all'Agenzia delle Entrate entro venti giorni dalla firma. Si paga un'imposta di registro fissa, a cui si aggiunge un'imposta proporzionale sulle somme versate: lo 0,5 per cento sulla caparra confirmatoria e il 3 per cento sugli acconti di prezzo, quando la vendita non è soggetta a IVA. Queste imposte si scalano poi da quelle dovute al rogito. Le cifre aggiornate e le modalità sono nelle guide dell'Agenzia.
Perché trascrivere
Un preliminare redatto o autenticato dal notaio può essere trascritto nei registri immobiliari. La trascrizione protegge il compratore: se nel frattempo il venditore vende ad altri, iscrive un'ipoteca o subisce un pignoramento, il compratore che ha trascritto viene prima. Ha un costo, ed è consigliata soprattutto quando tra preliminare e rogito passa molto tempo o si versano somme importanti.
Una scrittura privata non autenticata non si può trascrivere. È uno dei motivi per cui il Consiglio Nazionale del Notariato suggerisce di far redigere il preliminare dal notaio.
Modello, revisione o notaio
Le strade sono tre. Usare un modello e compilarlo da soli ha senso solo se la situazione è semplicissima, con documenti già verificati, e le cifre versate sono piccole. Scrivere il preliminare partendo da un modello e farlo rivedere da un notaio o da un avvocato costa poco e corregge gli errori più gravi. Far redigere il preliminare dal notaio che farà il rogito permette la trascrizione e fa controllare subito ipoteche e documenti.
In ogni caso, il preliminare si firma dopo aver visto visura, planimetria, titoli edilizi e ispezione ipotecaria, non prima. È molto più semplice correggere un contratto che non è ancora stato firmato.
Domande frequenti
Si può fare un preliminare di compravendita tra privati senza notaio?
Sì, come scrittura privata firmata dalle parti, da registrare all'Agenzia delle Entrate entro venti giorni. Senza notaio però non si può trascrivere, e nessuno verifica ipoteche e documenti. Conviene almeno farlo rivedere prima della firma.
Quanto costa registrare un preliminare di compravendita?
Si paga un'imposta di registro fissa più un'imposta proporzionale sulle somme versate: lo 0,5 per cento sulla caparra confirmatoria e il 3 per cento sugli acconti, quando la vendita non è soggetta a IVA. Queste somme si scalano poi dalle imposte del rogito.
Cosa deve contenere un preliminare di vendita casa?
Parti, immobile con dati catastali e pertinenze, prezzo e modalità di pagamento, tipo di caparra, date, garanzie su proprietà e assenza di ipoteche, situazione urbanistica e catastale, stato della casa, spese condominiali ed eventuale condizione sul mutuo.
Conviene trascrivere il preliminare?
Conviene quando tra preliminare e rogito passa molto tempo o si versano somme importanti. La trascrizione protegge il compratore da vendite ad altri, ipoteche o pignoramenti successivi. È possibile solo se il preliminare è redatto o autenticato da un notaio.
Fonti specifiche
Meglio sciogliere i dubbi prima che diventino carta firmata
Se prezzo, condizioni, tempi o documenti restano opachi, il preliminare non li sistema da solo. Il lavoro utile è chiarirli prima.