Preparare casa prima della stima
Una visita di stima dura in genere tra mezz'ora e un'ora. In quel tempo chi valuta deve farsi un'idea di una casa che tu conosci da anni, e quello che non vede o non gli dici non entra nel numero. Prepararsi non significa abbellire la casa, significa mettere sul tavolo le informazioni giuste. Qui trovi come si svolge di solito la visita e cosa conviene avere pronto.
Cosa guarda chi viene a stimare
Il percorso di un valutatore esperto somiglia molto a quello di un compratore attento, solo più rapido e con domande più precise. Comincia prima di entrare: la strada, il palazzo, la facciata, l'androne, l'ascensore. Lo stato delle parti comuni dice molto su come è gestito il condominio e su quali spese potrebbero arrivare.
In casa guarda prima la distribuzione: come si entra, quanto spazio va perso nei corridoi, se le camere sono tutte utilizzabili. Poi la luce e l'esposizione, spesso aprendo le finestre. Poi i punti che costano: il bagno, la cucina, gli infissi, il quadro elettrico, la caldaia. Tocca i termosifoni, guarda gli angoli dei soffitti in cerca di umidità, apre qualche anta.
Alla fine fa domande, e sono le domande a cui conviene arrivare preparati. Quando sono stati fatti i lavori? Ci sono documenti? Quanto si spende di condominio e di riscaldamento? Sono previsti lavori nel palazzo?
Le carte da avere sul tavolo
Per una stima non serve l'intera documentazione che chiederà il notaio al rogito. Bastano poche carte, che però cambiano la qualità del risultato.
- La planimetria catastale, che mostra la distribuzione registrata e permette di notare subito eventuali differenze con lo stato reale.
- La visura catastale, con categoria, rendita e superficie, che il valutatore userà come riferimento per i metri.
- L'ultimo rendiconto del condominio, con le spese ordinarie e l'eventuale menzione di lavori straordinari deliberati.
- L'attestato di prestazione energetica, se ce l'hai già: la classe energetica pesa sempre di più nelle scelte dei compratori.
La scheda dei lavori fatti
È la parte che la maggior parte dei proprietari racconta a memoria, e male. Il valutatore sente dire abbiamo rifatto tutto qualche anno fa e non sa cosa farne. Se invece trova un foglio con i lavori in ordine, ciascuno con l'anno, una cifra indicativa e il documento che lo prova, può tenerne conto con precisione.
Per ogni intervento servono tre cose. L'anno: un impianto rifatto nel 2021 e uno rifatto nel 2006 non valgono uguale. Il documento: la dichiarazione di conformità per gli impianti, la fattura per gli infissi, la pratica edilizia per le modifiche interne. Cosa è stato fatto davvero: rifatto il bagno può voler dire cambiati i sanitari oppure rifatto tutto, tubature comprese.
Se alcuni lavori sono stati fatti senza pratica, meglio dirlo al valutatore. Una modifica non regolare va sistemata prima del rogito, e chi stima deve saperlo per non darti un numero che vale solo sulla carta.
Prima di iniziare
Metti i dati chiave nella pagina giusta
Prima di cliccare, raccogli metri, stato reale, pertinenze e spese. Senza questo materiale, il primo risultato resta troppo debole quando inizi a confrontarlo.
La casa: cosa sistemare e cosa no
Un valutatore serio non si lascia influenzare da un vaso di fiori sul tavolo. Però è una persona, e una casa in ordine gli permette di vedere meglio. Libera l'accesso a finestre, termosifoni, quadro elettrico e caldaia. Apri le tapparelle prima che arrivi. Se c'è una cantina o una soffitta, recupera le chiavi e assicurati che si possa entrare.
Non conviene invece fare lavori in fretta prima della stima per alzare il numero. Una tinteggiatura fresca può nascondere un'infiltrazione, e un valutatore esperto lo sa: vedendola si insospettisce. Molto meglio mostrare la casa com'è e indicare con onestà i difetti che conosci.
Le domande da fare tu
La visita è anche l'occasione per capire come ragiona chi stima. Chiedi su quali vendite recenti si basa il suo numero, e se sono case vendute o annunci. Chiedi quali caratteristiche della tua casa hanno pesato di più, in positivo e in negativo. Chiedi quanto tempo pensa sia necessario per vendere a quella cifra.
Se il valutatore è un agente immobiliare, ricorda che spera di ottenere l'incarico di vendita. Non è un motivo per diffidare, ma per chiedere prove: un numero accompagnato da tre vendite concluse nella zona vale molto più di un numero pronunciato con sicurezza.
Dopo la visita: cosa farsi lasciare per iscritto
Una stima detta a voce alla porta, mentre ci si saluta, si dimentica o si ricorda male nel giro di una settimana. Chiedi che ti venga mandata per iscritto, anche in forma semplice: la cifra o la fascia, la superficie considerata, le case vendute usate come confronto, i punti della casa che hanno pesato di più.
Il documento ti serve per due ragioni. Ti permette di confrontare con calma valutazioni diverse, se ne hai chieste più d'una, e di capire perché differiscono: spesso la differenza sta tutta nei metri considerati o in un comparabile scelto male. E ti resta come riferimento quando arriveranno le offerte, per ricordarti su quali basi era stato costruito il numero.
Se il valutatore non vuole mettere nulla per iscritto, o ti manda solo una cifra senza spiegazioni, hai un'informazione anche su di lui.
Domande frequenti
Quali documenti servono per far stimare la casa?
Per una stima bastano planimetria e visura catastale, l'ultimo rendiconto condominiale e, se c'è, l'attestato di prestazione energetica. Aggiungi un elenco dei lavori fatti con anno e documenti. La documentazione completa servirà più avanti, per il preliminare e il rogito.
Conviene imbiancare o fare piccoli lavori prima della stima?
Le piccole riparazioni evidenti, come una maniglia rotta o una lampadina fulminata, sì. I lavori estetici fatti in fretta per alzare la stima no: un valutatore esperto guarda oltre la tinteggiatura, e una parete appena dipinta in un punto sospetto attira la sua attenzione invece di distoglierla.
Quanto dura la visita di un valutatore?
Per un appartamento normale di solito tra mezz'ora e un'ora, comprese le parti comuni e le domande finali. Case grandi, con giardino o pertinenze, o con una storia edilizia complicata richiedono più tempo e a volte una seconda visita.
Devo dire al valutatore dei lavori fatti senza permessi?
Sì. Una modifica non regolare va sanata prima del rogito, e ha un costo in tempo e denaro. Se il valutatore non lo sa, la sua stima presuppone una casa in regola, e il problema emergerà più tardi, quando sarà più scomodo da gestire.
La stima fatta da un'agenzia si paga?
Di solito no: le agenzie la offrono gratuitamente perché sperano di ricevere l'incarico di vendita. Una perizia firmata da un geometra, un architetto o un ingegnere invece si paga, e ha senso quando serve un documento formale, per esempio per una divisione ereditaria o una causa.
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