Come leggere il prezzo di un annuncio casa
Due trilocali nello stesso quartiere, uno a 210.000 euro e uno a 285.000. Il primo sembra un affare, il secondo un'esagerazione. Poi si scopre che il primo è in nuda proprietà, con una signora di settant'anni che ci vivrà finché vuole, e che il secondo comprende un box e una cantina. Il prezzo di un annuncio è un numero con delle note a margine, e le note cambiano tutto. Questo è un piccolo dizionario delle più comuni.
Prima di tutto: è una richiesta
Il prezzo dell'annuncio è quello che il venditore spera di ottenere. Non è verificato da nessuno, e nessuna regola impone che abbia a che fare con il valore della casa. È il punto di partenza di una trattativa, non il suo risultato. I prezzi a cui le case si vendono davvero stanno negli atti notarili, e il compratore di solito non li vede.
Questo non significa che i prezzi degli annunci siano inutili. Messi in fila, raccontano come i venditori della zona vedono le proprie case. Ma per confrontarli bisogna prima riportarli alla stessa unità di misura, ed è lì che servono le voci che seguono.
Il dizionario delle note a margine
Queste sono le voci che più spesso cambiano il significato del numero. Quando ne trovi una, il prezzo va corretto prima di confrontarlo con quello di altre case.
- Nuda proprietà: compri la casa ma non puoi abitarla né affittarla finché è in vita chi ne ha l'usufrutto. Il prezzo è più basso perché sconta gli anni di attesa, calcolati in base all'età dell'usufruttuario. Non va confrontato con case libere.
- Affittato o a reddito: c'è un inquilino con un contratto in corso. Se vuoi viverci dovrai aspettare la scadenza. Il prezzo va confrontato con altre case affittate, non con quelle libere al rogito.
- Box a parte, oppure possibilità box: il box non è compreso. Chiedi quanto costa e se è obbligatorio comprarlo insieme alla casa.
- Trattativa riservata: il prezzo non c'è. Di solito indica una casa di valore alto, o un venditore che vuole valutare le offerte senza fissare un numero. Chiedere la cifra prima di visitare è normale.
- Prezzo ribassato: l'annuncio mostra un prezzo precedente barrato. Dice che il venditore ha già corretto una volta, e che la casa è sul mercato da un po'.
- Libero al rogito: la casa sarà vuota alla firma. È la condizione normale, ma quando è scritta con enfasi può voler dire che adesso non lo è.
- Da ristrutturare o da riattare: il prezzo va letto sommando il costo dei lavori, prima di confrontarlo con case abitabili.
- Classe energetica G: la casa consumerà molto. Il prezzo va letto insieme al costo di riscaldamento e ai lavori che serviranno per migliorarla.
Le superfici misurate in modi diversi
Il prezzo al metro quadro è il modo più rapido per confrontare annunci, ed è anche il più facile da falsare. Molti annunci indicano la superficie commerciale, che comprende i muri e una quota di balconi, terrazzi e cantine. Altri indicano i metri calpestabili, quelli su cui si cammina. La differenza tra le due misure, per la stessa casa, può essere del 15 o 20 per cento.
Un trilocale da 250.000 euro dichiarato di 100 metri costa 2.500 euro al metro. Se quei 100 metri comprendono muri, un balcone e la cantina, i metri calpestabili possono essere 82, e il prezzo al metro reale sale a oltre 3.000. Quando due annunci sembrano molto diversi nel prezzo al metro, chiedi la planimetria di entrambi e confronta le stanze, non i numeri scritti.
Davanti a un annuncio
Il prezzo richiesto è solo il punto di partenza
Quello che vedi nell'annuncio non basta per capire se ha senso. Devi metterlo vicino a stato, lavori, spese e case concorrenti.
La stessa casa a due prezzi
Capita di trovare la stessa casa pubblicata da due agenzie, o da un'agenzia e dal proprietario, con prezzi diversi. Può succedere perché uno dei due annunci è vecchio e non è stato aggiornato dopo un ribasso, o perché le agenzie hanno incarichi diversi.
Per chi compra è un'informazione preziosa. Il prezzo più basso è quasi sempre il più recente, e dice fin dove il venditore è già disposto a scendere. Qualunque sia l'annuncio da cui contatti, quel prezzo più basso è il riferimento da cui partire.
Da prezzo richiesto a prezzo confrontabile
Dopo aver tolto le note a margine, il prezzo dell'annuncio si può mettere accanto ad altri riferimenti. Il primo sono le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, che indicano per ogni zona un intervallo di valori al metro quadro per tipologia e stato. Se l'annuncio ricalcolato è ben sopra il massimo dell'intervallo, la casa deve avere qualcosa di speciale per giustificarlo.
Il secondo riferimento sono gli altri annunci ricalcolati allo stesso modo, con la stessa superficie e senza pertinenze aggiunte. Il terzo è una stima costruita sulle caratteristiche della singola casa. Quando i tre riferimenti convergono e l'annuncio sta sopra, sai di quanto è alta la richiesta prima ancora di visitare.
Le domande da fare prima della visita
Un annuncio che solleva dubbi sul prezzo merita una telefonata prima della visita. Chiedi se la casa è libera o occupata, se il prezzo comprende box e cantina, quale superficie è indicata nell'annuncio e se c'è la planimetria, e qual è la classe energetica se l'annuncio non la riporta.
Il Notariato pubblica l'elenco dei documenti che servono per una compravendita. Chiedere subito se sono tutti disponibili, in particolare l'atto di provenienza e la conformità catastale, ti dice anche con che venditore hai a che fare: chi ha i documenti pronti di solito ha anche un prezzo meditato.
Domande frequenti
Il prezzo dell'annuncio corrisponde al valore della casa?
No, è la cifra che il venditore chiede. Può essere in linea con il valore, sopra o sotto. Per capirlo bisogna ricalcolarlo tenendo conto di superficie, pertinenze e situazione della casa, e confrontarlo con le quotazioni della zona e con una stima della singola casa.
Perché alcuni annunci hanno prezzi molto bassi rispetto alla zona?
Spesso per una ragione scritta in piccolo: nuda proprietà, casa affittata, lavori pesanti da fare, box escluso. A volte il venditore ha fretta. Prima di considerarlo un affare, leggi tutta la descrizione e chiedi se la casa è libera e cosa comprende il prezzo.
La superficie dell'annuncio è quella calpestabile?
Non sempre. Molti annunci indicano la superficie commerciale, che comprende muri e una quota di balconi e pertinenze. La superficie calpestabile è più piccola. Chiedi la planimetria per sapere quanto spazio abitabile compri davvero e per confrontare in modo corretto il prezzo al metro.
Cosa significa trattativa riservata in un annuncio?
Significa che il prezzo non viene pubblicato. Di solito riguarda case di valore alto o venditori che preferiscono ricevere offerte senza indicare una cifra. È normale chiedere il prezzo prima della visita, per capire se la casa rientra nel tuo budget.
Fonti specifiche
Arriva alla visita con qualcosa di più di una sensazione
Se fai prima questo controllo, durante la visita capisci meglio cosa conferma il prezzo e cosa invece lo mette in difficoltà.
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