Casa con ipoteca: vendita e acquisto

Cosa fa un'ipoteca su una casa

L'ipoteca è una garanzia iscritta nei registri immobiliari a favore di un creditore, di solito la banca che ha concesso il mutuo. Se il debito non viene pagato, la banca può far vendere la casa e soddisfarsi sul ricavato, anche se nel frattempo la casa è passata a un altro proprietario. È questo che spaventa chi compra: l'ipoteca segue la casa, non la persona.

Per questo nessun compratore accorto, e nessun notaio, lascia che la vendita si chiuda con un'ipoteca ancora in piedi, a meno che non sia stato concordato espressamente, come nel caso dell'accollo.

Seguire i soldi, il giorno del rogito

Prendiamo una casa venduta a 260.000 euro. Il venditore ha ancora 90.000 euro di mutuo. Il compratore ha versato 20.000 euro di caparra al preliminare e paga il resto in parte con risparmi e in parte con un mutuo suo.

• Settimane prima: il venditore chiede alla sua banca il conteggio estintivo: la somma esatta per chiudere il debito alla data del rogito, interessi compresi.
• Al rogito, dal saldo di 240.000 euro dovuto dal compratore, circa 90.000 vanno direttamente alla banca del venditore, con un assegno circolare o un bonifico intestato alla banca.
• Gli altri 150.000 circa vanno al venditore.
• La banca del compratore, se c'è un nuovo mutuo, iscrive la sua ipoteca sulla casa, che ora è libera dalla vecchia.
• Il notaio riporta nell'atto tutti i pagamenti e le loro modalità.

Come sparisce la vecchia ipoteca

Per le ipoteche legate a mutui concessi da banche e intermediari finanziari, la legge prevede una cancellazione semplificata. Quando il mutuo è estinto, la banca rilascia una quietanza e trasmette la comunicazione alla conservatoria, che cancella l'ipoteca senza bisogno di un atto del notaio e senza costi per chi ha estinto il debito. La banca ha termini precisi per farlo, e il notaio del compratore di solito ne verifica l'esito dopo il rogito.

Se il venditore ha estinto il mutuo anni fa ma l'ipoteca risulta ancora nei registri, succede più spesso di quanto si pensi: basta chiedere alla banca di completare la procedura. Conviene farlo prima di mettere in vendita la casa.

Quando l'ipoteca non è della banca del mutuo

Non tutte le ipoteche sono uguali. Accanto all'ipoteca volontaria del mutuo esistono l'ipoteca giudiziale, iscritta da un creditore che ha ottenuto una sentenza o un decreto ingiuntivo, e l'ipoteca legale o esattoriale, iscritta per debiti fiscali. Queste non si cancellano con la procedura semplificata: serve il consenso del creditore, di solito con un atto notarile, dopo che il debito è stato pagato o si è trovato un accordo.

Per chi compra, un'ipoteca di questo tipo è un segnale da prendere sul serio: il venditore ha debiti, e bisogna essere certi che vengano chiusi al rogito, con il consenso alla cancellazione già pronto. Per chi vende, è il momento di parlarne subito con il notaio e con il creditore, perché i tempi possono allungarsi.

L'alternativa dell'accollo

In alcuni casi il compratore può subentrare nel mutuo del venditore, accollandosi il debito residuo e pagando al venditore solo la differenza. Serve il consenso della banca, che valuterà il nuovo debitore. Può convenire quando il vecchio mutuo ha condizioni migliori di quelle disponibili oggi, per esempio un tasso fisso basso. È più frequente nelle case nuove vendute dai costruttori, dove il mutuo edilizio viene frazionato tra i vari appartamenti. Il venditore, in questi casi, deve accertarsi che la banca lo liberi dal debito: senza una liberatoria scritta, potrebbe restare obbligato insieme al compratore.

Cosa controllare se compri

Prima del preliminare, chiedi un'ispezione ipotecaria sull'immobile, che il notaio o un tecnico possono fare: mostra ipoteche, pignoramenti e altre formalità. Nel preliminare, fai scrivere che la casa sarà consegnata libera da ipoteche e pesi, e che il debito sarà estinto con parte del prezzo al rogito.

Puoi anche chiedere al notaio di tenere in deposito il prezzo fino a quando la vendita non è trascritta e non risultano formalità pregiudizievoli nel frattempo: è una tutela prevista dalla legge, che si attiva su richiesta. Mai versare somme importanti direttamente al venditore prima del rogito senza una garanzia.

Cosa preparare se vendi

Chiedi il conteggio estintivo con anticipo, e verifica se il tuo mutuo prevede penali: per i mutui stipulati da persone fisiche per la casa dal 2007 non ci sono. Raccogli gli estremi del mutuo e dell'ipoteca, e verifica nei registri che non ci siano altre iscrizioni dimenticate. Nell'annuncio e alle visite, dire subito che c'è un mutuo in corso che verrà estinto al rogito rassicura i compratori più di quanto li spaventi.