Casa con difformità: prezzo, vendita e trattativa
Una parete spostata vent'anni fa. Un balcone chiuso a veranda dal vecchio proprietario. Un bagno ricavato dove la planimetria segna un ripostiglio. Sono difformità: differenze tra la casa com'è e la casa come risulta dai documenti, e sono molto più diffuse di quanto si creda. Alcune si sistemano con qualche centinaio di euro, altre bloccano la vendita. Prima di parlare di prezzo, bisogna capire di quale si tratta.
Catasto e comune: due controlli diversi
Una casa deve essere in regola su due fronti. Quello catastale riguarda la planimetria depositata al catasto, che deve corrispondere allo stato reale: nell'atto di vendita il venditore deve dichiarare questa conformità, e senza la dichiarazione l'atto è nullo. Quello urbanistico ed edilizio riguarda i titoli rilasciati dal comune, come licenze e permessi, e le pratiche per i lavori successivi.
Le due cose non coincidono. Una planimetria catastale aggiornata non rende regolare un lavoro fatto senza permesso, e una casa con tutti i permessi può avere una planimetria mai aggiornata dopo un piccolo intervento.
Cinque livelli di gravità
Solo un tecnico, dopo aver confrontato titoli edilizi, planimetrie e stato reale, può dire a quale livello appartiene una difformità. Le regole cambiano anche da comune a comune.
- Planimetria catastale non aggiornata, con lavori regolari in comune: si risolve con un aggiornamento da parte di un tecnico, in poche settimane e con una spesa contenuta. Non incide sul prezzo se sistemata prima del rogito.
- Piccole differenze di misura entro le tolleranze costruttive: la legge considera irrilevanti gli scostamenti entro certe percentuali, ampliate nel 2024 dal decreto Salva casa per le unità più piccole e per i lavori fatti prima di quella data. Un tecnico le certifica.
- Lavori interni fatti senza la comunicazione dovuta, come lo spostamento di pareti non portanti: di solito si regolarizzano con una comunicazione tardiva e una sanzione, più il compenso del tecnico.
- Opere che aumentano superficie o volume, come verande, soppalchi, balconi chiusi, cambi di destinazione d'uso: si possono sanare solo se rispettano le regole urbanistiche richieste, e con procedure, costi e tempi più impegnativi. Il decreto Salva casa ha introdotto un percorso semplificato per alcune difformità parziali.
- Opere non sanabili: vanno rimosse, e la casa va riportata allo stato autorizzato. Finché non succede, vendere è difficile e comprare è rischioso.
Cosa succede al rogito
La conformità catastale va dichiarata nell'atto: se la planimetria non corrisponde, il notaio non può procedere finché non viene aggiornata. Sul fronte urbanistico, l'atto deve indicare gli estremi dei titoli edilizi. Secondo l'orientamento della Cassazione a sezioni unite del 2019, l'atto è valido se il titolo esiste ed è riferibile alla casa, anche in presenza di difformità. Ma validità dell'atto non significa assenza di problemi: il compratore eredita la difformità, con i suoi costi e i suoi rischi.
C'è poi la banca. Se il compratore chiede un mutuo, il perito rileverà le difformità e la banca può ridurre il valore, chiedere la regolarizzazione o rifiutare il finanziamento. Una difformità ignorata dal venditore diventa così un problema anche per chi compra con il mutuo, che è la maggior parte dei compratori.
Difformità
Una difformità non resta mai solo tecnica: entra anche nel prezzo
Quando emerge un problema del genere, cambiano percezione, tempi, rischio e forza della trattativa. Per questo il valore va riletto con più attenzione.
Sanare prima o scontare?
Se la difformità si risolve in tempi ragionevoli e con costi certi, di solito conviene sistemarla prima di mettere la casa in vendita. Il costo si recupera quasi sempre nel prezzo, e la casa diventa vendibile a tutti, compresi i compratori con mutuo. Una casa in regola si confronta con le altre case in regola. Una casa con un problema si confronta con le altre occasioni.
Se invece la sanatoria è lunga, incerta o costosa, si può vendere con la difformità dichiarata e uno sconto. In quel caso lo sconto giusto non è il solo costo della sanatoria: comprende il tempo che il compratore dovrà dedicarci, il rischio che la pratica non vada a buon fine, e il fatto che il pubblico dei compratori si restringe a chi può pagare senza mutuo o accetta il rischio. Per questo gli sconti per difformità importanti sono spesso ben superiori al costo teorico della regolarizzazione.
Se la difformità emerge in trattativa
La situazione peggiore è la difformità scoperta dal tecnico del compratore dopo la proposta. Il compratore si sente ingannato anche se il venditore non sapeva nulla, e chiede uno sconto calcolato sulla paura più che sui costi. Per rispondere servono numeri: un preventivo del tecnico per la regolarizzazione, con tempi e costi, e la disponibilità a sistemare prima del rogito, magari spostandone la data. Chiudere la questione con una perizia e un preventivo riduce lo sconto a quello che serve davvero.
Il controllo da fare prima dell'annuncio
Chi vende può evitare quasi tutto questo con un controllo preventivo. Un tecnico recupera i titoli edilizi presso il comune, li confronta con la planimetria catastale e con lo stato reale, e scrive una relazione. È la spesa più utile di una vendita, e trasforma una possibile sorpresa in un'informazione da gestire con calma. Per chi compra vale lo stesso consiglio, prima di firmare il preliminare: far verificare la casa da un tecnico di fiducia costa poco rispetto a ciò che protegge.
Domande frequenti
Si può vendere una casa con difformità?
Dipende dal tipo. La planimetria catastale deve corrispondere allo stato reale, altrimenti il notaio non può procedere. Le difformità urbanistiche non rendono sempre nullo l'atto, ma il compratore le eredita, e la banca può rifiutare il mutuo. Conviene sempre farle valutare da un tecnico.
Quanto costa sanare una difformità in casa?
Da poche centinaia di euro per aggiornare una planimetria catastale, a somme molto più alte per sanare verande, soppalchi o cambi d'uso, tra sanzioni, oneri e compenso del tecnico. Alcune opere non sono sanabili e vanno rimosse. Serve un preventivo del tecnico sul caso concreto.
Conviene sanare prima di vendere casa?
Di solito sì, se la regolarizzazione ha tempi ragionevoli e costi certi: il costo si recupera nel prezzo e la casa resta accessibile anche a chi compra con il mutuo. Se la sanatoria è lunga o incerta, si può vendere dichiarando la difformità con uno sconto adeguato.
Quanto sconto chiedere per una casa con difformità?
Almeno il costo della regolarizzazione, più una quota per tempo e rischio, maggiore se l'esito della sanatoria è incerto o se la difformità può creare problemi con il mutuo. Il riferimento migliore è il preventivo scritto di un tecnico che ha visto la casa e i documenti.
Fonti specifiche
Meglio scoprirne il peso prima che entri davvero in trattativa
Se la difformità arriva tardi, il prezzo si indebolisce nel momento peggiore. Conviene capire prima quanto sta spostando il caso reale.