Quanto vale una casa prima di venderla
Prima di vendere, il valore di una casa è una stima. Poi quella stima deve superare tre prove: la visita del compratore, la perizia della sua banca, le verifiche del notaio. In ognuna può perdere qualcosa, a volte molto. La buona notizia è che quasi tutto ciò che fa scendere il valore in quelle tre prove si può vedere, e spesso sistemare, prima ancora di pubblicare l'annuncio.
Il valore viene messo alla prova tre volte
La prima prova è la visita. Il compratore entra, guarda, fa domande, e ogni difetto che scopre da solo lo trasforma in una ragione per offrire meno. Una macchia di umidità nascosta dietro un mobile vale più sconto di una macchia dichiarata in anticipo.
La seconda è la perizia. Se il compratore chiede un mutuo, la banca manda un tecnico a stimare la casa, e presta una percentuale del valore di perizia, non del prezzo concordato. Se la perizia esce più bassa, il compratore deve mettere di tasca propria la differenza o chiedere uno sconto.
La terza è il notaio. Prima del rogito verifica la provenienza, le ipoteche, la corrispondenza tra planimetria catastale e stato reale, i titoli edilizi. Un problema qui può far slittare la firma di settimane, e un compratore che aspetta tende a ridiscutere il prezzo.
Prima prova: quello che il compratore scopre in casa
In visita i difetti pesano in modo diverso a seconda di come vengono scoperti. Quelli dichiarati nell'annuncio o dal venditore entrano nel prezzo in modo ragionevole, perché il compratore li ha già messi in conto. Quelli scoperti da soli diventano sospetti: se c'era questo, cos'altro c'è?
Prima di pubblicare conviene fare un giro della casa con gli occhi di un estraneo. Rubinetti che gocciolano, prese annerite, infiltrazioni sul soffitto del bagno, la porta che non chiude, il salnitro in cantina. Alcune cose si riparano con poche centinaia di euro e tolgono argomenti a chi vuole trattare. Quelle che non conviene riparare vanno dette, con una stima di quanto costa sistemarle.
Seconda prova: la perizia della banca
Le banche di solito finanziano fino all'80 per cento del valore dell'immobile, calcolato sul minore tra prezzo di acquisto e valore di perizia. Se un compratore offre 250.000 euro contando su un mutuo di 200.000 e la perizia arriva a 235.000, la banca gli presta 188.000. Mancano 12.000 euro che non aveva previsto.
A quel punto le strade sono tre: il compratore trova i soldi, il venditore concede uno sconto, oppure la vendita salta se la proposta era condizionata al mutuo. In tutti e tre i casi il prezzo concordato è tornato in discussione.
Il perito lavora con criteri prudenti e con comparabili di vendite concluse. Un prezzo in linea con le vendite reali della zona supera la perizia senza problemi. Un prezzo sostenuto solo dagli annunci più cari rischia di non superarla. Anche per questo conviene fissare la richiesta partendo da ciò che si è venduto, non da ciò che si chiede.
Prima di vendere
Non restare sui prezzi degli altri
Guardare case simili serve, ma a un certo punto devi tornare alla tua: piano, stato, metratura, lavori e spese. Inseriscila prima di scegliere il prezzo.
Terza prova: le verifiche del notaio
Dal 2010 negli atti di vendita deve essere dichiarata la conformità della planimetria catastale allo stato di fatto. Una parete spostata, un ripostiglio trasformato in bagno, una veranda chiusa: se non risultano in catasto, vanno regolarizzati prima del rogito. Se la modifica richiedeva anche un titolo edilizio mai presentato, la regolarizzazione passa dal comune e i tempi si allungano.
Il Notariato ricorda che nella compravendita il notaio controlla anche ipoteche, pignoramenti e vincoli. Un'ipoteca di un vecchio mutuo già estinto ma mai cancellata non impedisce la vendita, ma va gestita. Una successione non trascritta nemmeno.
Queste verifiche si possono anticipare. Una visura catastale e una planimetria costano pochi euro e si scaricano online. Un geometra può confrontare planimetria e stato reale in un sopralluogo, e dire se ci sono difformità e quanto costa sistemarle.
La cartella da preparare prima dell'annuncio
Chi arriva alla vendita con i documenti pronti tratta da una posizione migliore, perché il compratore percepisce meno rischio e i tempi per il rogito sono più brevi. Questi sono i documenti da avere prima di pubblicare.
- Atto di provenienza: il rogito con cui hai acquistato, o la dichiarazione di successione se la casa è ereditata.
- Visura e planimetria catastale aggiornate, confrontate con lo stato reale della casa.
- Attestato di prestazione energetica valido: serve già per l'annuncio, che deve riportare la classe energetica.
- Titoli edilizi dei lavori fatti: CILA, SCIA o permessi, con le relative date.
- Dichiarazioni di conformità degli impianti rifatti, libretto della caldaia.
- Dall'amministratore: spese dell'ultimo anno, eventuali arretrati, delibere per lavori straordinari già approvati.
Come si perdono 12.000 euro in un mese
Un appartamento viene venduto a 268.000 euro con proposta firmata e caparra versata. Venti giorni prima del rogito il notaio chiede i documenti del condominio e scopre una delibera di sei mesi prima per il rifacimento della facciata: 14.000 euro a carico dell'appartamento, da pagare nei prossimi due anni.
La delibera era stata approvata quando il venditore era proprietario, quindi salvo accordi diversi la spesa è sua. Il compratore però non ne sapeva nulla e si sente preso in giro. La trattativa riparte: alla fine le parti si accordano per uno sconto di 12.000 euro, e il venditore paga anche la sua quota della facciata. Con la delibera messa sul tavolo all'inizio, lo stesso problema si sarebbe risolto con qualche migliaio di euro di sconto e nessuna tensione.
Domande frequenti
Quanto vale la mia casa prima di venderla?
Una stima basata su zona, superficie, piano, stato e confronti con case simili ti dà una fascia realistica. Quanto di quella fascia arriva al rogito dipende dai documenti, dallo stato reale della casa e da come il prezzo si confronta con le vendite concluse nella zona.
Cosa succede se la perizia della banca è più bassa del prezzo?
La banca presta una percentuale del valore di perizia, quindi il compratore deve coprire la differenza con risorse proprie. Se non può, di solito chiede uno sconto. Se la proposta era condizionata all'ottenimento del mutuo, può anche recedere senza perdere la caparra.
Chi paga i lavori condominiali deliberati prima della vendita?
In linea generale li paga chi era proprietario quando sono stati deliberati, salvo accordi diversi scritti nel preliminare. Conviene chiedere all'amministratore l'elenco delle delibere recenti e regolare la questione per iscritto prima di firmare.
Devo sistemare le difformità prima di vendere?
Quelle catastali vanno sistemate prima del rogito, perché la conformità della planimetria va dichiarata nell'atto. Anticiparle prima dell'annuncio ti evita di doverlo fare di corsa a trattativa chiusa, con il compratore che nel frattempo ha tempo di ripensarci.
Fonti specifiche
Non decidere solo guardando i portali
I portali ti fanno vedere cosa chiedono gli altri. Il modulo ti riporta sulla tua casa, con i dati che contano prima di pubblicare.
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