Trattare il prezzo casa dopo la visita
Si esce da una visita con una sensazione e qualche dettaglio in testa: la macchia sul soffitto del bagno, gli infissi vecchi, una crepa in corridoio. Il giorno dopo, quando si scrive l'offerta, viene la tentazione di elencarli tutti per giustificare una cifra bassa. Funziona di rado. Un venditore che si sente fare la lista di ogni imperfezione si irrigidisce, e con ragione: nessuna casa usata è perfetta, e il prezzo lo sa già. Gli argomenti che spostano davvero una trattativa sono pochi, costosi e documentati.
Cosa guardare, stanza per stanza
Durante la visita conviene avere un piccolo taccuino, o le note del telefono, e osservare con metodo. Non serve essere tecnici: basta sapere dove guardare.
- Ingresso: il quadro elettrico. Un interruttore differenziale, il cosiddetto salvavita, dovrebbe esserci. Un quadro con vecchi fusibili a tappo indica un impianto datato.
- Cucina e bagno: la pressione dell'acqua aprendo due rubinetti insieme, lo stato delle piastrelle intorno alla doccia, macchie o rigonfiamenti sotto il lavandino.
- Camere: gli angoli delle pareti esterne, soprattutto dietro gli armadi, dove la muffa si nasconde. Gli infissi: vetro singolo o doppio, spifferi, facilità di apertura.
- Soffitti: aloni e macchie, specie sotto il bagno del piano di sopra o sotto il tetto se sei all'ultimo piano.
- Muri: crepe sottili nell'intonaco sono comuni, crepe che attraversano il muro in diagonale o che si ripetono tra le stanze meritano un tecnico.
- Fuori dalle finestre: il rumore a finestre aperte, quello che si vede, e cosa potrebbe sorgere nei lotti vuoti di fronte.
I documenti che danno peso a ciò che hai visto
Alcune osservazioni diventano argomenti solo con un documento. Per gli impianti installati o rifatti dal 2008 in poi, la legge prevede una dichiarazione di conformità rilasciata dall'installatore. Se l'impianto elettrico è vecchio e la dichiarazione manca, sai che un giorno andrà rifatto o almeno verificato. Per la caldaia esiste il libretto di impianto, che riporta le manutenzioni e i controlli: una caldaia di vent'anni senza manutenzioni registrate è un costo che arriverà presto.
Chiedi questi documenti prima di fare l'offerta. Se il venditore li ha e sono in ordine, un argomento cade, e va bene così: hai una preoccupazione in meno. Se non li ha, la tua richiesta di sconto ha una base concreta.
La domanda da farsi: è già nel prezzo?
Prima di usare un difetto come argomento, chiediti se il prezzo lo sconta già. Un annuncio che dice da ristrutturare, e chiede un prezzo coerente con case da ristrutturare, ha già messo in conto gli impianti vecchi. Chiedere uno sconto per l'impianto elettrico, in quel caso, significa chiedere lo stesso sconto due volte, e il venditore lo farà notare.
Il difetto diventa un argomento quando il prezzo è quello di una casa in buono stato, e la casa ha un problema che l'annuncio non dice: infiltrazioni dal tetto, un impianto da rifare in una casa descritta come ristrutturata, una caldaia a fine vita in una casa con riscaldamento autonomo. Sono le sorprese a spostare il prezzo, non i difetti visibili.
Dopo la visita
Dopo la visita non hai più solo una sensazione
Rumore, luce, lavori, spese e palazzo iniziano a pesare davvero quando li hai visti dal vivo. A quel punto il conto va rifatto.
Dare un costo a ciò che hai visto
Un difetto senza cifra è un'opinione. Con un preventivo diventa un fatto. Se dopo la visita hai dubbi seri su impianto, caldaia o infiltrazioni, chiedi di tornare con un tecnico o un artigiano, anche solo per mezz'ora. Un preventivo scritto, anche di massima, ha un peso che nessuna tua osservazione avrà mai.
Nella lettera che accompagna l'offerta, scegli due o tre voci importanti e indicale con il loro costo. Per esempio: impianto elettrico privo di dichiarazione di conformità, da adeguare, preventivo di un elettricista allegato; caldaia di diciannove anni senza manutenzioni registrate, da sostituire. Lascia fuori le piastrelle scheggiate e la maniglia rotta.
Il tono della lettera
Scrivi l'offerta come un ragionamento, non come un'accusa. Il venditore ha vissuto in quella casa, e sentirsela descrivere come un elenco di problemi è sgradevole. Una frase come abbiamo apprezzato molto la casa, e la nostra offerta tiene conto di alcuni lavori che dovremo affrontare, seguita dalle due voci con i costi, funziona meglio di qualunque lista. Dieci righe bastano: chi scrive due pagine sembra cercare pretesti.
Evita anche di usare difetti che sono questioni di gusto. Le piastrelle anni Ottanta, la carta da parati, la cucina di un colore che non ti piace: sono cose che vuoi cambiare tu, non problemi della casa. Il venditore non ti deve uno sconto per i tuoi gusti.
Se il venditore contesta
Il venditore può rispondere che l'impianto funziona benissimo da trent'anni, o che la caldaia è sempre partita. Non serve discutere. Rispondi che non metti in dubbio il funzionamento, ma che la mancanza di documenti e l'età degli impianti sono costi che un compratore deve mettere in conto, e che lo farebbe qualunque altro compratore.
A volte il venditore propone una soluzione diversa: sistemare lui il problema prima del rogito, invece di scontarlo. Può essere una buona strada, purché sia scritta nella proposta con precisione: quale intervento, fatto da chi, con quale documento finale. Altrimenti rischi di ricevere un lavoro fatto al minimo.
Domande frequenti
Quali difetti usare per trattare il prezzo di una casa?
Quelli costosi, documentati e non già compresi nel prezzo: impianti da rifare senza dichiarazione di conformità, caldaia a fine vita, infiltrazioni, crepe strutturali. Meglio due o tre voci con un preventivo che una lunga lista di piccole imperfezioni.
Posso tornare a vedere la casa con un tecnico prima dell'offerta?
Sì, ed è una richiesta normale. Una seconda visita con un tecnico o un artigiano permette di valutare impianti, umidità e crepe e di ottenere un preventivo. La maggior parte dei venditori accetta, perché preferisce un'offerta ragionata a una proposta che salta dopo.
Cos'è la dichiarazione di conformità degli impianti?
È il documento con cui l'installatore attesta che un impianto è stato realizzato secondo le regole. È prevista per gli impianti installati o rifatti dal 2008. Se manca su un impianto vecchio, è probabile che vada verificato o adeguato, con un costo da considerare nell'offerta.
Il venditore può rifiutare di scontare i difetti?
Certo, il prezzo è libero. Se però i difetti sono seri e documentati, lo stesso problema lo solleverà ogni compratore attento. A volte il venditore preferisce sistemarli prima del rogito: in quel caso scrivi nella proposta quale intervento, chi lo fa e quale documento lo attesta.
Fonti specifiche
Se vuoi trattare bene, devi appoggiarti a dettagli veri
Una controproposta credibile nasce da quello che hai visto davvero, non da una sensazione vaga o da uno sconto provato a caso.
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