Trattativa casa: regole per la prima offerta
La prima offerta è il momento in cui la trattativa smette di essere una conversazione e diventa un impegno. Prima ci sono solo visite e domande. Dopo, c'è un foglio firmato e un assegno. Molti compratori arrivano a quel momento senza averci pensato, sull'onda dell'entusiasmo per una casa, e fanno piccoli errori che costano cari: una cifra detta a voce, una proposta firmata senza leggere, due case bloccate insieme. Queste sono le regole che conviene conoscere prima.
1. Mai una cifra a voce
Durante la visita l'agente o il proprietario chiedono spesso, con aria casuale: a quanto potrebbe arrivare? Una cifra detta a voce non vincola nessuno, ma rivela molto. Diventa il nuovo punto di partenza, e da lì la trattativa può solo salire. Rispondi che ci penserai e che farai una proposta scritta. Fino a quel momento, la tua cifra è solo tua.
Attenzione anche alle forchette. Dire che potresti arrivare tra 230.000 e 240.000 euro equivale a dire 240.000: nessun venditore sentirà il primo numero. E non serve nemmeno negare di avere un budget. Basta rispondere che la cifra dipenderà da quello che emergerà dai documenti, che è anche la verità.
2. L'offerta dopo la seconda visita
La prima visita è emotiva: si guarda la luce, si immaginano i mobili. La seconda è pratica: si aprono gli armadi, si guardano i muri sotto le finestre, si prova la pressione dell'acqua, si ascolta il rumore della strada in un orario diverso. Se puoi, fai la seconda visita con qualcuno che non si è innamorato della casa. Molte offerte fatte dopo una sola visita vengono rimpiante.
Se la casa sembra molto richiesta e temi di perderla, puoi chiedere una seconda visita entro un paio di giorni. Un venditore che rifiuta di mostrarla di nuovo a chi sta per fare un'offerta è raro, e se succede è un segnale da non ignorare.
3. Tre documenti prima di firmare
Prima di mettere una cifra su un foglio, chiedi di vedere almeno tre cose. La planimetria catastale, per confrontarla con quello che hai visto e scoprire subito eventuali differenze. L'attestato di prestazione energetica, per sapere quanto costerà scaldare la casa. Le spese condominiali dell'ultimo anno e i verbali delle ultime assemblee, per sapere se ci sono lavori straordinari deliberati.
Se il venditore non ha questi documenti o esita a mostrarli, è un'informazione anche questa. Non vuol dire che la casa abbia problemi, ma che dovrai verificarli prima del rogito, e che la tua offerta dovrebbe tenerne conto.
4. Una proposta vincolante alla volta
Una proposta irrevocabile ti impegna fino alla scadenza. Se nello stesso periodo firmi una proposta anche per un'altra casa e i due venditori accettano, ti ritrovi obbligato a comprarle entrambe, o a perdere una caparra. Se stai valutando due case, fai l'offerta sulla preferita con un termine breve, e aspetta la risposta prima di passare all'altra.
Prima offerta
La prima cifra apre o chiude la conversazione
Se parti troppo basso, ti tagli fuori. Se parti troppo alto, bruci margine senza motivo. La cifra va scelta prima di entrare nella tensione della trattativa.
5. Un termine breve
Una proposta valida per un mese lascia al venditore tutto il tempo di cercare offerte migliori mentre tu sei bloccato. Sette o dieci giorni bastano a una persona seria per decidere. Un termine breve ti libera presto se la risposta è no, e dà alla tua offerta un senso di concretezza.
Scrivi la scadenza con giorno e ora, non con una formula come entro una settimana. Una data precisa evita discussioni su quando il termine sia cominciato, e ti permette di sapere con esattezza da quando sei libero di guardare altre case o di fare un'offerta diversa.
6. Leggere il modulo dell'agenzia
Se la casa è venduta tramite un'agenzia, la proposta si firma di solito su un modulo prestampato. La legge sugli agenti di affari in mediazione prevede che i moduli usati dalle agenzie siano depositati presso la Camera di Commercio. Chiedi di portarlo a casa e leggerlo con calma prima di firmare: nessuna proposta seria deve essere firmata in piedi nell'ingresso.
Una clausola da guardare con attenzione è quella sul compenso. Secondo il codice civile il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare è concluso per effetto del suo intervento, e spesso i moduli fanno scattare il compenso già all'accettazione della proposta, prima del rogito. Chiedi l'importo esatto e quando va pagato, e scrivilo sul foglio.
7. L'assegno intestato al venditore
La somma che accompagna la proposta si versa di solito con un assegno non trasferibile intestato al venditore. Se c'è un'agenzia, l'assegno resta in deposito presso di lei fino all'accettazione e, se la proposta viene rifiutata o scade, ti viene restituito. Scrivi sulla proposta il numero dell'assegno e la sua funzione, caparra confirmatoria o acconto, così che non ci siano dubbi.
8. Non dire quanto ti piace
L'entusiasmo è il dato più prezioso che puoi regalare a chi vende. Frasi come è esattamente quello che cercavamo, o i bambini hanno già scelto la camera, dicono al venditore che non te ne andrai per qualche migliaio di euro. In visita fai domande, prendi appunti, ringrazia. Lascia che sia la proposta scritta a parlare.
Lo stesso vale dopo aver fatto l'offerta. Se il venditore non risponde subito, non chiamare ogni giorno. Il silenzio di qualche giorno fa parte della trattativa, e chi chiama troppo spesso segnala che è disposto a salire.
Domande frequenti
La prima offerta per una casa va fatta per iscritto?
Sì. Una cifra detta a voce non vincola nessuno ma rivela la tua disponibilità, e diventa il punto di partenza della trattativa. Una proposta scritta, con prezzo, condizioni e termine, è l'unico modo per fare un'offerta seria e protetta.
Quando conviene fare l'offerta per una casa?
Dopo almeno due visite e dopo aver visto planimetria catastale, attestato energetico e spese condominiali. La prima visita è emotiva, la seconda permette di notare difetti e dettagli pratici. Le offerte fatte dopo una sola visita sono quelle che più spesso si rimpiangono.
Posso fare offerte su due case contemporaneamente?
Si può, ma è rischioso. Se entrambe le proposte sono irrevocabili e i venditori accettano, ti ritrovi obbligato verso tutti e due. Meglio fare l'offerta sulla casa preferita con un termine breve e aspettare la risposta prima di passare all'altra.
Quando si paga l'agenzia immobiliare se compro casa?
Il mediatore ha diritto al compenso quando l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Molti moduli fanno scattare la provvigione all'accettazione della proposta, prima del rogito. Prima di firmare chiedi l'importo esatto e quando va pagato, e fallo scrivere nella proposta.
Fonti specifiche
Una proposta credibile non nasce dal desiderio di strappare uno sconto
Casa, lavori, documenti e prezzo richiesto devono già stare dentro il conto. Solo così la tua prima mossa sembra seria e non improvvisata.