Formule, voci e controlli per leggere un affitto.

Formule base

Quattro conti da fare prima di giudicare il prezzo.

1. Canone base

   €/mq/mese x mq considerati

   12,5 €/mq x 82 mq = 1.025 €/mese

   Serve per stimare il prezzo della casa, senza spese e accessori.

2. Totale inquilino

   canone + spese + accessori mensili

   1.025 + 95 + 70 = 1.190 €/mese

   Serve per capire quanto esce davvero ogni mese.

3. Canone annuo

   canone mensile x 12

   1.025 x 12 = 12.300 €/anno

   Serve al proprietario per leggere ricavo lordo e regime fiscale.

4. Rendimento lordo

   canone annuo / valore casa x 100

   12.300 / 300.000 = 4,1%

   Serve per capire se l'affitto ha senso rispetto al valore dell'immobile.

Confronto annunci

Tre prezzi simili possono raccontare tre cose diverse.

Variabili

Cosa può alzare o abbassare il canone della casa.

1. Microzona

   OMI e annunci vanno letti sulla zona reale

   Non usare la media della città

2. Mq

   Interni + superfici pesate

   Balcone e giardino non sono mq abitativi pieni

3. Stato interno

   Bagno, cucina, impianti, infissi, pavimenti

   Casa pronta vale più di casa da sistemare

4. Arredo

   Solo se completo, utile e in buono stato

   Due mobili vecchi non giustificano un canone alto

5. Piano

   Ascensore, luce, rumore, affaccio

   Il piano alto senza ascensore restringe la domanda

6. Spese

   Condominio, riscaldamento, servizi ricorrenti

   Non sono canone della casa

7. Accessori

   Box, posto auto, cantina importante

   Vanno mostrati come voce separata

8. Contratto

   Libero, concordato, transitorio, studenti

   Può cambiare canone massimo, tasse e aggiornamenti

Dentro o fuori

Dove mettere ogni voce.

Proprietario

Controlli prima di pubblicare.

1. Prima dell'annuncio

   Canone casa separato da spese e accessori

2. Prima del prezzo

   Tre annunci comparabili nella stessa microzona

3. Prima delle visite

   Totale mensile scritto senza ambiguità

4. Prima del contratto

   Durata, deposito, regime fiscale e aggiornamenti chiari

5. Prima di dire sì

   Soglia minima sotto cui l'affitto non conviene

Inquilino

Controlli prima di firmare.

1. Prima di salvare l'annuncio

   Prezzo mensile completo o ricostruibile

2. Prima della visita

   Spese condominiali, riscaldamento e conguagli chiesti

3. Prima della proposta

   Box/posto auto obbligatorio o opzionale

4. Prima di firmare

   Deposito, mensilità anticipate e agenzia separati dal canone

5. Prima di confrontare

   Canone casa confrontato con case simili, non con totali diversi

Fonti e regole

Numeri ufficiali da non usare male.

1. OMI

   Valori di locazione al mq per zona

   Punto di partenza per non inventare il prezzo

2. Agenzia Entrate

   Registrazione dei contratti e guida affitti

   Controllo su contratto, imposte e adempimenti

3. ISTAT FOI

   Indice per rivalutazioni monetarie

   Da usare solo se il contratto prevede aggiornamento

4. Cedolare secca

   Regime fiscale del proprietario quando applicabile

   Serve per leggere il netto, non per gonfiare il canone