Provvigione agenzia immobiliare e prezzo netto
Quando si decide di vendere casa, il numero a cui si pensa è il prezzo. Ma il numero che conta, quello con cui si comprerà la casa nuova o si ripagherà un debito, è un altro: quanto resta dopo aver pagato tutto. Tra i due c'è il compenso dell'agenzia con la sua IVA, il mutuo da chiudere, qualche documento, a volte un'imposta. Calcolare il netto prima di fissare il prezzo evita sorprese al rogito, e dice quanto margine resta per trattare.
Il compenso dell'agenzia
In Italia non esistono tariffe obbligatorie per le agenzie immobiliari: il compenso si concorda nell'incarico. Le Camere di Commercio raccolgono gli usi locali, che indicano le percentuali più diffuse nella provincia, ma sono un riferimento, non un obbligo. Di solito il compenso è una percentuale del prezzo di vendita, a cui si aggiunge l'IVA al 22 per cento, e viene chiesto sia al venditore sia al compratore.
Il codice civile lega il diritto al compenso alla conclusione dell'affare per effetto dell'intervento dell'agente. Nella pratica molti incarichi prevedono che il compenso sia dovuto già all'accettazione della proposta, prima del rogito. Conviene leggere con attenzione la clausola, e ricordarsi di contare l'IVA: una percentuale che sembra piccola cresce di un quinto quando la si aggiunge.
Dal prezzo al netto, voce per voce
Prendiamo una casa venduta a 280.000 euro, con un compenso concordato del 2,5 per cento più IVA e un mutuo residuo di 60.000 euro. Le cifre sono un esempio: il compenso in particolare varia molto tra zone e agenzie.
- Prezzo di vendita: 280.000 euro.
- Compenso dell'agenzia: 7.000 euro più 1.540 di IVA, in totale 8.540 euro.
- Estinzione del mutuo residuo: 60.000 euro, più gli interessi maturati fino al giorno del rimborso.
- Documenti a carico del venditore, come l'attestato di prestazione energetica se manca e le verifiche tecniche: qualche centinaio di euro, di più se c'è da regolarizzare qualcosa.
- Spese condominiali arretrate o lavori deliberati che restano a carico del venditore, se ci sono.
- Ricavato netto, esclusi arretrati e imposte eventuali: circa 211.000 euro.
Le clausole dell'incarico che toccano il netto
Prima di firmare un incarico di vendita conviene cercare quattro clausole, perché ognuna può spostare denaro. La prima è l'esclusiva: se c'è, il compenso può essere dovuto anche quando il compratore lo trovi tu, da solo. La seconda è la durata, con l'eventuale rinnovo automatico se non si disdice per tempo. La terza è la penale per chi ritira la casa dal mercato prima della scadenza o rifiuta una proposta al prezzo scritto nell'incarico. La quarta è il prezzo stesso indicato nell'incarico, che spesso diventa il riferimento per quelle penali.
Se l'incarico viene firmato fuori dai locali dell'agenzia, per esempio a casa del venditore, di norma si può recedere entro quattordici giorni. Sono dettagli che non si vedono nel conto del rogito, ma che possono pesare parecchio se la vendita prende una strada diversa da quella prevista.
Prezzo netto
La provvigione si capisce solo quando la metti accanto al prezzo reale
Percentuale, ribasso e risultato netto hanno senso solo se prima hai una lettura credibile del valore della casa. Altrimenti confronti numeri senza base.
Chiudere il mutuo al rogito
Se la casa ha un mutuo, di solito si estingue il giorno del rogito con una parte del prezzo pagato dal compratore. Per i mutui stipulati da persone fisiche dal febbraio 2007 per acquistare o ristrutturare un'abitazione, la legge esclude le penali di estinzione anticipata. Per i mutui più vecchi le condizioni dipendono dal contratto, e conviene chiederle alla banca con qualche mese di anticipo.
Anche l'ipoteca si cancella in modo semplificato: per i mutui estinti, la banca comunica l'estinzione alla conservatoria e l'ipoteca viene cancellata senza bisogno di un atto notarile e senza costi per il debitore. Serve però che il mutuo sia davvero chiuso, e il notaio al rogito verificherà che l'estinzione avvenga.
Quando c'è anche un'imposta
Se la casa viene venduta entro cinque anni dall'acquisto a un prezzo più alto di quello pagato, il guadagno può essere tassato come plusvalenza. Non lo è se per la maggior parte del periodo la casa è stata l'abitazione principale del venditore o dei suoi familiari, né per le case ricevute in eredità. Si può chiedere al notaio di applicare un'imposta sostitutiva al momento del rogito.
Chi ha comprato con le agevolazioni prima casa e rivende prima di cinque anni deve inoltre verificare se rischia di perderle. È un aspetto che non riguarda il compenso d'agenzia, ma che incide sul netto, e va chiarito con il notaio prima di fissare il prezzo.
Dal lato di chi compra
Anche il compratore paga di solito un compenso all'agenzia, e lo somma al prezzo e alle imposte. Per chi compra la casa da adibire ad abitazione principale, una parte del compenso pagato al mediatore è detraibile dall'IRPEF: la detrazione è del 19 per cento su un importo massimo di 1.000 euro. È poco rispetto al totale, ma è bene saperlo e conservare la fattura.
Usare il netto per decidere
Il ricavato netto dice due cose. La prima è se la vendita permette di fare ciò per cui si vende: comprare la casa nuova, restituire un prestito, dividere con i fratelli. Se il netto non basta, meglio saperlo prima di pubblicare l'annuncio. La seconda è quanto si può trattare. Ogni mille euro di sconto sul prezzo toglie mille euro dal netto, e anche qualcosa dal compenso, che è calcolato sul prezzo finale.
Chi valuta di vendere senza agenzia fa lo stesso conto al contrario: il compenso risparmiato va confrontato con il tempo, le spese per annunci e documenti e la fatica di gestire visite e trattativa da soli.
Domande frequenti
Quanto prende di provvigione un'agenzia immobiliare?
Non esistono tariffe obbligatorie: il compenso si concorda nell'incarico ed è di solito una percentuale del prezzo, più IVA al 22 per cento. Le Camere di Commercio raccolgono gli usi locali con le percentuali più diffuse nella provincia, come riferimento.
Quando si paga la provvigione all'agenzia immobiliare?
Il diritto al compenso nasce con la conclusione dell'affare per effetto dell'intervento dell'agente. Molti incarichi lo fanno scattare all'accettazione della proposta, prima del rogito. Conviene leggere la clausola prima di firmare e farsi indicare importo e momento del pagamento.
Ci sono penali per estinguere il mutuo quando vendo casa?
Per i mutui stipulati da persone fisiche dal febbraio 2007 per acquistare o ristrutturare un'abitazione, la legge esclude le penali di estinzione anticipata. Per i mutui precedenti dipende dal contratto. L'ipoteca dei mutui estinti viene poi cancellata con una procedura semplificata, senza costi per il debitore.
La provvigione dell'agenzia è detraibile?
Per chi compra l'abitazione principale sì, in parte: si detrae il 19 per cento del compenso pagato al mediatore, su un importo massimo di 1.000 euro. Il venditore non ha una detrazione analoga. Conviene conservare la fattura dell'agenzia.
Fonti specifiche
Prima il valore, poi il confronto tra costo e servizio
Se il prezzo vero della casa non è chiaro, la scelta tra agenzia e privato resta confusa. Quando il valore è leggibile, anche la provvigione si giudica meglio.
Pagine collegate
Continua con un tema vicino