Mutuo e prezzo casa: limite dell'offerta
Quando si cerca casa con un mutuo si pensa a una sola domanda: quanto mi presta la banca? In realtà il limite del prezzo che puoi offrire viene da tre direzioni diverse. Dal tuo reddito, che stabilisce quale rata puoi sostenere. Dai tuoi risparmi, che devono coprire la parte non finanziata e tutte le spese. E dalla casa stessa, perché la banca presta in base al valore che le assegna il suo perito, non al prezzo che hai concordato. La cifra massima della tua offerta è la più bassa delle tre.
Il primo tetto: la rata che il reddito sostiene
Le banche guardano soprattutto il rapporto tra la rata e il reddito netto mensile. Di solito considerano sostenibile una rata che non superi circa un terzo del reddito, tenendo conto anche di altri finanziamenti in corso. La Banca d'Italia, nella sua guida al mutuo, invita a fare questo conto prima di tutto, pensando anche alle spese impreviste.
Prendiamo una coppia con un reddito netto di 3.200 euro al mese e nessun altro prestito. Un terzo del reddito è circa 1.050 euro. Con un mutuo di 25 anni a un tasso fisso del 3,5 per cento, una rata di 1.050 euro corrisponde a un mutuo di circa 210.000 euro. Il tasso è un'ipotesi: quello vero dipende dal momento e dalla banca, e va sostituito con le offerte che ricevi.
Il secondo tetto: i risparmi
Le banche finanziano di norma fino all'80 per cento del valore della casa. Il resto, insieme alle spese, deve venire dai risparmi. E le spese non sono poche: imposte sull'acquisto, notaio per il rogito e per il mutuo, perizia e istruttoria della banca, l'eventuale compenso dell'agenzia, il trasloco.
La nostra coppia ha 60.000 euro da parte. Se stima 10.000 euro di spese complessive, restano 50.000 euro per coprire il 20 per cento che la banca non finanzia. Il 20 per cento di 250.000 euro è 50.000: questo è il prezzo massimo che i loro risparmi permettono. Con il primo tetto sarebbero arrivati a circa 262.000 euro, sommando 210.000 di mutuo più un anticipo di 52.000. Ma i risparmi si fermano prima, e il limite diventa 250.000.
Il terzo tetto: la perizia
La banca non presta l'80 per cento del prezzo, ma l'80 per cento del valore che il suo perito attribuisce alla casa. Se la coppia concorda un prezzo di 250.000 euro e la perizia dice 235.000, la banca presta al massimo 188.000 euro. La differenza rispetto ai 200.000 attesi, 12.000 euro, va trovata nei risparmi, che però erano già finiti.
Per questo il terzo tetto non si calcola da soli: dipende dalla casa e dal perito. Si può però ridurre il rischio. Prima di offrire, confronta il prezzo con le vendite recenti di case simili e con una stima indipendente. Se l'offerta è molto sopra, è probabile che la perizia sia più bassa del prezzo.
Prima del mutuo
Il mutuo non copre un prezzo scelto a occhi chiusi
Se sali troppo, il conto può tornarti addosso con la perizia, con l'anticipo o con una rata che ti lascia senza respiro.
La prova del tasso più alto
Se scegli un tasso variabile, o un tasso fisso che verrà rinegoziato, conviene chiedersi cosa succede se il tasso sale. Con lo stesso mutuo di 210.000 euro in 25 anni, passando dal 3,5 al 5,5 per cento la rata sale da circa 1.050 a circa 1.290 euro al mese. Per la nostra coppia sarebbe il 40 per cento del reddito, una soglia oltre la quale diventa difficile far fronte a un imprevisto.
Non serve rinunciare al variabile, ma fare questa prova prima di fissare il prezzo. Se la rata più alta ti metterebbe in difficoltà, meglio un mutuo più piccolo, e quindi un'offerta più bassa, o un tasso fisso anche se al momento costa un po' di più.
Quando la banca può finanziare di più
Per alcune categorie esiste una strada per ottenere mutui oltre l'80 per cento. Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap, garantisce una parte del mutuo e permette alle banche aderenti di finanziare una quota più alta del valore. Le condizioni più favorevoli sono state riservate negli ultimi anni a giovani under 36 e ad altre categorie prioritarie, entro certi limiti di reddito ISEE.
Requisiti, percentuali e scadenze sono stati modificati più volte dalle leggi di bilancio. Prima di contarci, verifica le regole in vigore sul sito di Consap e chiedi alla tua banca se aderisce.
Prima di firmare la proposta
Il momento giusto per parlare con la banca è prima di cercare casa, non dopo aver trovato quella giusta. Molte banche rilasciano una valutazione preliminare del merito di credito che indica fino a quanto sono disposte a finanziare. Con quel documento sai qual è il tuo primo tetto, e il venditore sa che la tua offerta è solida.
Nella proposta, poi, la condizione che subordina l'accordo alla concessione del mutuo ti protegge se la banca, dopo la perizia, finanzia meno del previsto. Senza quella clausola, un mutuo negato può costarti la caparra.
Rimessi in fila, i numeri della coppia dicono questo: il reddito permetterebbe 262.000 euro, i risparmi si fermano a 250.000, la perizia è ancora sconosciuta. Il limite dell'offerta è 250.000 euro, e conviene cercare case il cui valore stimato stia già sotto quella cifra, così che anche una perizia prudente non faccia saltare il piano.
Domande frequenti
Quanto deve essere la rata del mutuo rispetto allo stipendio?
Le banche considerano di solito sostenibile una rata che non superi circa un terzo del reddito netto mensile, compresi altri finanziamenti. È un riferimento generale: se hai spese fisse elevate o un reddito variabile, conviene restare sotto questa soglia per avere un margine.
La banca finanzia il prezzo della casa o il valore di perizia?
Il valore di perizia. La banca presta di norma fino all'80 per cento del valore stabilito dal suo perito. Se la perizia è più bassa del prezzo concordato, il mutuo si riduce e la differenza va coperta con risparmi propri.
Quanti risparmi servono per comprare casa con un mutuo?
Di solito almeno il 20 per cento del prezzo, più le spese: imposte, notaio, perizia e istruttoria, eventuale agenzia. Per una casa da 250.000 euro servono quindi circa 50.000 euro di anticipo più diverse migliaia di euro di spese, variabili a seconda del caso.
Si può ottenere un mutuo superiore all'80 per cento?
In alcuni casi sì, grazie al Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap, con condizioni più favorevoli per giovani e categorie prioritarie entro limiti ISEE. Le regole cambiano spesso: verifica quelle in vigore e se la tua banca aderisce al fondo.
Fonti specifiche
Una proposta buona deve restare in piedi anche dopo il rogito
Mutuo, anticipo, lavori e margine non possono vivere separati. Prima di firmare, guarda se quella cifra resta sensata anche il giorno dopo.
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