Mutuo e prezzo casa: limite dell'offerta

Quando guardi una casa da comprare, il primo numero che tranquillizza è quasi sempre la rata. Entri nel simulatore, scegli durata e tasso, provi una cifra, poi un'altra. A un certo punto la rata sembra stare dentro lo stipendio e il pensiero corre subito al passo dopo: allora posso offrire quel prezzo.

La rata, da sola, lascia fuori troppa roba. Non vede la caparra che lasci con la proposta, le imposte, il notaio, l'eventuale agenzia, la perizia, l'istruttoria, il trasloco, la cucina da comprare o il bagno che durante la visita sembrava solo un po' datato. Ti dice se quel finanziamento può stare nel tempo. L'offerta dovrebbe dirti un'altra cosa: se puoi comprare quella casa senza bruciarti il dopo.

L'annuncio mostra un prezzo. La banca, però, non finanzia il desiderio del venditore: guarda l'immobile come garanzia e fa stimare un valore di perizia. Banca d'Italia spiega che quel valore può non coincidere con il prezzo di acquisto, perché il prezzo nasce dal mercato e dalla trattativa, mentre la perizia è una valutazione prudenziale fatta per proteggere chi finanzia.

Qui nasce il punto che spesso arriva troppo tardi. Se offri 250.000 euro e costruisci tutto il piano su un mutuo calcolato su quella cifra, ma la perizia ragiona più bassa, la differenza non sparisce. Può diventare più anticipo, più trattativa, più attesa o una proposta da rimettere in discussione quando ormai hai già firmato qualcosa.

Il limite dell'offerta non si decide chiedendo quanto vuoi arrivare in alto. Si decide chiedendo quale cifra resta in piedi se il numero della banca è più prudente del numero dell'annuncio.

Prima di scrivere una cifra in una proposta, prenditi un foglio semplice. Non un piano finanziario elegante, proprio un foglio con numeri scomodi. Da una parte metti i soldi disponibili davvero: liquidità, eventuale aiuto familiare già deciso, mutuo realistico. Dall'altra metti quello che esce subito: caparra, anticipo, imposte, notaio, banca, agenzia se c'è, trasloco, lavori urgenti e una riserva minima per non entrare in casa senza ossigeno.

Il numero che avanza non è ancora automaticamente il prezzo da offrire. È il bordo entro cui puoi muoverti. Se la casa ha il bagno rifatto, impianti a posto e nessun lavoro immediato, quel bordo può stare più vicino alla richiesta. Se invece il prezzo è alto, gli infissi sono da cambiare e la cucina va rifatta, quel costo non può vivere in una frase tipo poi vediamo. Deve abbassare il limite prima della proposta.

Il momento più pericoloso non è la prima visita. È quando hai già immaginato i mobili, hai mandato le foto a qualcuno e il venditore fa capire che sotto una certa cifra non scende. Cinquemila euro in più sembrano piccoli rispetto alla paura di perdere la casa. Diecimila euro sembrano recuperabili perché spalmati in anni di mutuo. Intanto però quei soldi non pesano solo sulla rata: possono mangiare anticipo, lavori o riserva.

Il limite va scritto prima del rilancio. Se lo decidi mentre l'agente aspetta una risposta, stai negoziando contro la tua paura. Se lo hai scritto prima, puoi trattare davvero: sali solo se i conti stanno ancora in piedi, ti fermi se il rilancio ti sposta addosso troppo rischio.

Una proposta d'acquisto non è un messaggio per dire mi interessa. Il Notariato ricorda che, una volta accettata dal venditore, la proposta può trasformarsi in un preliminare. Dentro ci sono prezzo, tempi, caparra, condizioni e impegni. Proprio per questo il limite dell'offerta non dovrebbe nascere cinque minuti prima della firma.

Se dipendi dal mutuo, rileggi la proposta con ancora più attenzione. Non basta pensare la banca me lo darà. Devi sapere che cosa succede se la delibera tarda, se la perizia è più bassa, se l'importo finanziato non copre quello che avevi previsto. In quel momento non stai più ragionando su una casa in teoria: stai ragionando su una firma, una caparra e una data.