Un bagno di tre metri quadri fa storcere il naso in visita. Ma quando si guarda a come si vendono le case, la dimensione del bagno è raramente il problema principale. Pesano di più altre cose: che il bagno abbia una finestra, che dentro ci stia una doccia comoda, e soprattutto che non sia l'unico bagno di una casa con tre camere. Capire quale di questi limiti ha la casa aiuta a decidere se intervenire, dove, e con quale spesa.
Quattro fattori, pesi diversi
Per questo, prima di pensare a come ingrandire o rinnovare un bagno piccolo, conviene chiedersi quale di questi quattro sia il vero punto debole della casa.
La dimensione: un bagno piccolo ma completo e ben organizzato è accettato dalla maggior parte dei compratori, soprattutto nei bilocali e nei trilocali piccoli. Pesa poco, se il resto funziona.
La finestra: un bagno cieco, con aerazione meccanica, è considerato da molti un difetto. Si lava peggio, si asciuga peggio, e in visita si nota subito. Pesa di più della dimensione.
La dotazione: vaso, bidet, lavabo e doccia o vasca sono le dotazioni minime richieste per il bagno principale di un'abitazione dal decreto ministeriale del 1975 sui requisiti igienici. Un bagno a cui manca qualcosa è un problema serio, non solo estetico.
Il numero: un solo bagno in un trilocale o quadrilocale per famiglie è il limite che pesa di più. Chi ha figli considera il secondo bagno quasi indispensabile.
Quello che si corregge con poco
Un bagno piccolo con impianti sani si migliora molto senza grandi lavori. Sanitari sospesi liberano il pavimento e fanno sembrare lo spazio più ampio. Un piatto doccia filo pavimento, al posto di una vasca che nessuno usa, recupera spazio e comodità. Una porta scorrevole, dove i muri lo permettono, elimina l'ingombro dell'anta. Uno specchio grande e una luce ben distribuita raddoppiano la percezione dello spazio. Piastrelle chiare e di formato grande riducono le linee delle fughe.
Per un bagno cieco, un aspiratore efficiente e silenzioso, con temporizzatore o sensore di umidità, e una buona illuminazione cambiano l'esperienza quotidiana, anche se non trasformano il bagno in uno con finestra.
Doccia o vasca
In un bagno piccolo la scelta è quasi sempre la doccia. Occupa meno spazio, è più comoda per chi ha difficoltà di movimento, e piace alla maggior parte dei compratori. L'eccezione sono le famiglie con bambini piccoli, per cui una vasca è a volte preferita: se la casa ha due bagni, avere una vasca in uno e una doccia nell'altro soddisfa entrambi i pubblici.
Bagno piccolo
Il punto non è che sia piccolo: è quanto complica l'uso della casa
Passaggi stretti, doccia scomoda, porta, sanitari e funzione reale si sentono subito in visita. Per questo il bagno pesa più di quanto sembri.
In una casa con tre camere e un solo bagno, ricavarne un secondo è in molti casi l'intervento con l'effetto più forte sul valore. Si recupera spazio da un ripostiglio, da una parte di corridoio, da una cabina armadio, a volte da una camera molto grande. Anche un bagno di servizio piccolo, con doccia, cambia la percezione della casa per le famiglie.
Prima di innamorarsi dell'idea servono tre verifiche tecniche. La prima riguarda gli scarichi: il nuovo bagno deve poter scaricare nella colonna condominiale con la giusta pendenza, e più è lontano più è difficile, a volte serve rialzare il pavimento. La seconda è l'aerazione: senza finestra serve un impianto di aspirazione, e il regolamento edilizio del comune può porre condizioni. La terza sono le pratiche: creare un nuovo bagno richiede di solito una CILA e l'aggiornamento della planimetria catastale.
Un trilocale, un ripostiglio, una colonna
Un esempio frequente. Un trilocale di 85 metri, due camere più un soggiorno, un solo bagno di 4 metri con finestra. Accanto al bagno c'è un ripostiglio di quasi 3 metri, sulla stessa parete della colonna di scarico condominiale. È la situazione più favorevole: gli scarichi sono corti, la pendenza non è un problema, e il nuovo bagno di servizio, con doccia, vaso e lavabo, sta nello spazio del ripostiglio con un aspiratore.
Se lo stesso ripostiglio fosse dall'altra parte della casa, lontano dalla colonna, il progetto cambierebbe: pavimento da rialzare, pompe di sollevamento, costi più alti e risultati meno sicuri. La posizione degli scarichi conta più della superficie disponibile, e va verificata prima di sognare.
Se vendi una casa con il bagno piccolo
Nelle foto e in visita il bagno piccolo va mostrato ordinato e luminoso: piani liberi, asciugamani chiari, nessun oggetto personale. Nell'annuncio conviene essere precisi sulle dotazioni, come doccia, finestra o aspiratore, per evitare visite deluse.
Se la casa ha un solo bagno e lo spazio per un secondo, dillo, e se possibile fallo confermare da un tecnico con uno schizzo e un'indicazione di massima dei costi. Un compratore che vede la possibilità concreta di un secondo bagno guarda la casa con occhi diversi, senza che tu abbia speso per realizzarlo.
Se compri una casa con il bagno piccolo
Un bagno piccolo in una casa per te adatta non è un buon motivo per rinunciare. Conviene piuttosto capire se è rinnovabile con poco, se è cieco, e se in futuro servirà un secondo bagno e dove potrebbe stare. Queste risposte, chieste a un tecnico in visita, dicono quanto il bagno debba pesare sull'offerta.
Domande frequenti
Un bagno piccolo abbassa il valore della casa?
Poco, se è completo, ben organizzato e con impianti sani. Pesano di più un bagno cieco, una dotazione incompleta e soprattutto un solo bagno in una casa con tre camere. Conviene capire quale sia il vero limite prima di decidere un intervento.
Quali sanitari deve avere il bagno di una casa?
Il decreto ministeriale del 1975 sui requisiti igienici delle abitazioni prevede almeno una stanza da bagno con vaso, bidet, lavabo e vasca o doccia. I regolamenti edilizi comunali possono aggiungere altri requisiti, per esempio sull'aerazione e sull'antibagno.
Conviene ricavare un secondo bagno per vendere casa?
In una casa con tre camere e un solo bagno è spesso l'intervento con l'effetto più forte sul valore. Prima vanno verificati scarichi e pendenze, aerazione e pratiche edilizie. Anche solo mostrare con un parere tecnico dove potrebbe stare aiuta la vendita.
Meglio doccia o vasca in un bagno piccolo?
Quasi sempre la doccia, che occupa meno spazio ed è più comoda. Una vasca può essere preferita da famiglie con bambini piccoli: se la casa ha due bagni, avere una vasca in uno e la doccia nell'altro accontenta entrambi i pubblici.
