Proposta di acquisto tra privati: offerta sotto prezzo
Tra privati la proposta di acquisto si scrive spesso su un foglio preparato in fretta, a volte copiato da un modello trovato online. Eppure è il documento più importante della trattativa: quando il venditore la firma per accettazione, l'accordo è concluso e tutti e due sono vincolati. Se vuoi offrire meno di quanto chiede il venditore, ogni riga conta ancora di più, perché è lì che l'offerta bassa diventa credibile o sospetta. Vediamo il foglio clausola per clausola.
Cosa succede quando il venditore firma
Il codice civile dice che il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell'accettazione dell'altra parte. Nella compravendita di una casa questo significa che una proposta firmata dal compratore e accettata per iscritto dal venditore è già un accordo vincolante. I giudici la trattano di frequente come un contratto preliminare: obbliga entrambi ad arrivare al rogito alle condizioni scritte.
Per questo la proposta non è una bozza su cui ripensarci. Tutto ciò che vuoi ottenere dalla trattativa deve stare lì, prima della firma del venditore.
Il foglio comincia con i nomi delle parti e l'identificazione precisa della casa: indirizzo, piano, dati catastali, e le pertinenze comprese nel prezzo, come cantina, box o posto auto. Se una pertinenza non è scritta, al rogito qualcuno potrebbe sostenere che non era inclusa. Vale lo stesso per gli arredi che il venditore lascia: vanno elencati.
Il prezzo, e perché conviene motivarlo
La proposta indica il prezzo offerto e le modalità di pagamento: quanto alla firma, quanto al preliminare se ce ne sarà uno, quanto al rogito. Quando l'offerta è sotto la richiesta, non esiste un obbligo di spiegarne il motivo, ma una breve lettera di accompagnamento aiuta molto.
Il venditore che riceve una cifra bassa e nient'altro la legge come un tentativo. Se la stessa cifra arriva con due righe che citano lavori necessari visti in visita, o le vendite recenti di case simili nella zona, il venditore la legge come una valutazione. Può non essere d'accordo, ma ha un motivo per rispondere invece di chiudere la porta.
Il termine di validità
Ogni proposta seria indica fino a quando è valida: una settimana, dieci giorni, quindici. Di solito si dichiara irrevocabile fino a quella data. Secondo il codice civile, chi si obbliga a mantenere ferma una proposta per un certo tempo non può revocarla prima della scadenza: se lo fa, la revoca non ha effetto.
Un termine breve mette un po' di pressione al venditore e ti libera presto se non risponde. Un termine lungo ti impegna per più tempo senza garanzie. Per un'offerta sotto prezzo, un termine di sette o dieci giorni è ragionevole: dà al venditore il tempo di pensarci senza che tu resti bloccato mentre guardi altre case.
Offerta bassa
Non mandare solo una cifra più bassa
Se offri meno, il venditore deve capire perché: lavori, spese, alternative, mutuo e tempi. Prima controlla se quel numero sta in piedi per la casa.
Se il venditore corregge la cifra
Succede che il venditore non accetti e non rifiuti, ma scriva sul foglio un prezzo diverso e firmi. Per il codice civile un'accettazione che non corrisponde alla proposta equivale a una nuova proposta. Tu non sei vincolato a nulla finché non accetti a tua volta la controproposta.
Da quel momento i ruoli si invertono. Sei tu a poter accettare, rifiutare o rispondere con un'altra cifra. Se accetti, conviene farlo per iscritto e con la data, in modo che non restino dubbi su quale versione del prezzo sia stata concordata.
La caparra, e il nome che le dai
Insieme alla proposta si versa di solito una somma, di solito con un assegno intestato al venditore che gli viene consegnato solo se accetta. Il nome che il foglio dà a questa somma cambia le conseguenze.
- Caparra confirmatoria: se il compratore si ritira senza motivo, il venditore può trattenerla. Se è il venditore a non rispettare l'accordo, il compratore può recedere e chiedere il doppio. In alternativa, la parte che ha rispettato l'accordo può chiedere l'esecuzione del contratto o il risarcimento.
- Caparra penitenziale: è il prezzo del ripensamento. Chi la versa può recedere perdendola, chi la riceve può recedere restituendone il doppio. Dà più libertà, e quindi meno sicurezza a tutti e due.
- Acconto sul prezzo: è un anticipo del pagamento. In caso di recesso va restituito, salvo il diritto al risarcimento del danno.
La condizione sul mutuo
Se compri con un mutuo, questa è la clausola che ti protegge di più. Si scrive che l'accordo è sottoposto alla condizione che la banca conceda un finanziamento di un certo importo entro una certa data. Se il mutuo non arriva, l'accordo viene meno e la caparra torna indietro.
Va scritta con precisione: l'importo minimo del mutuo, il termine entro cui ottenerlo, l'obbligo di restituire la caparra per intero. Una condizione vaga, come salvo buon esito del mutuo, lascia spazio a discussioni. Con un'offerta sotto prezzo il venditore può preferire una proposta senza condizioni: in quel caso un mutuo già approvato in via preliminare dalla banca rende la condizione molto meno pesante per lui.
Dopo l'accettazione: registrare la proposta
La proposta accettata che contiene gli elementi essenziali della vendita va registrata presso l'Agenzia delle Entrate entro venti giorni, come un preliminare. Si pagano un'imposta di registro fissa e un'imposta proporzionale sulle somme versate, che poi viene scalata dalle imposte dovute al rogito.
Se tra proposta e rogito passeranno molti mesi, conviene anche valutare con il notaio un preliminare trascritto nei registri immobiliari. Come spiega il Notariato, la trascrizione protegge il compratore da ipoteche, pignoramenti o altre vendite della stessa casa che arrivino dopo.
Domande frequenti
Una proposta di acquisto tra privati accettata è vincolante?
Sì. Quando il venditore accetta per iscritto e il compratore ne viene a conoscenza, il contratto è concluso. Spesso la proposta accettata viene considerata un contratto preliminare, che obbliga entrambi ad arrivare al rogito alle condizioni scritte.
Posso ritirare la proposta prima che il venditore risponda?
Se l'hai dichiarata irrevocabile fino a una certa data, no: la revoca prima della scadenza non ha effetto. Se non contiene un termine di irrevocabilità, in linea generale puoi revocarla finché il contratto non è concluso, ma è bene farlo per iscritto e con prova della ricezione.
Il venditore ha scritto un prezzo diverso sulla mia proposta: sono obbligato?
No. Un'accettazione che modifica la proposta vale come nuova proposta. Sei libero di accettarla, rifiutarla o rispondere con un'altra cifra. Se accetti, fallo per iscritto e con la data, così che sia chiaro quale prezzo è stato concordato.
Quanto costa registrare una proposta di acquisto accettata?
Si paga un'imposta di registro in misura fissa, più un'imposta proporzionale sulle somme versate come caparra o acconto. Quanto pagato viene poi scalato dalle imposte dovute al rogito. La registrazione va fatta entro venti giorni dall'accettazione.
Fonti specifiche
Decidi il limite prima del rilancio
Il venditore può chiederti di salire. Prima di arrivarci, guarda quanto resterebbe per lavori, imposte e mobili. Se il conto non torna, fermarsi è una scelta.